Jak uzyskać zwrot VAT przy zakupie działki budowlanej?

Jak, krok po kroku, ubiegać się o uzyskanie zwrotu VAT przy zakupie działki budowlanej? Jakie procedury obowiązywać będą dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, a jakie dla osób bez zarejestrowanej działalności?

Artykuł omawiać będzie ogólne zagadnienia dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości ziemskiej – m.in. terminy, jakie obowiązują organy podatkowe, niezbędną dokumentację, czy nowe zasady bezpośredniego, szybszego zwrotu VAT. Przywołane zostaną, oprócz podstaw prawnych, także interpretacje indywidualne, które pozwolą odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania.

1. Czym jest prawo do odliczenia VAT?

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowić może m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Czyje dane powinny znaleźć się na fakturze? – patrz pkt 6

Przez pojęcie podatników rozumieć należy osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności – zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT). Z kolei zakres pojęcia działalności gospodarczej obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły i zorganizowany dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym, przedsiębiorca, który nabędzie działkę z zamiarem jej użytkowania wyłącznie na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (czyli czynności opodatkowanych VAT), ma prawo do odliczenia całości VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że w celu odliczenia całego podatku VAT nabytą nieruchomość należy użytkować wyłącznie do czynności opodatkowanych. Korzystanie z działki w innych celach (najczęściej z myślą o użytku prywatnym) doprowadzi do utraty prawa do odliczenia tej części podatku VAT, jaka przypada na wykorzystanie jej do celów innych, niż tych wyszczególnionych w ustawie o VAT. W takich okolicznościach konieczne będzie ustalenie proporcji prawa do odliczenia VAT. Odliczanie podatku naliczonego według udziału procentowego – patrz pkt 8.

2. Kto może odliczyć VAT?

W celu odliczenia podatku VAT należnego z tytułu zakupu nieruchomości (na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą), osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą zobligowane są do posiadania status czynnego podatnika VAT, czyli zarejestrowania na formularzu VAT-R, we właściwym (ze względu na miejsce wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu) urzędzie skarbowym. Jeśli nabywający korzystali do tej pory ze zwolnienia od opodatkowania VAT, które reguluje art. 113 ustawy VAT, zobowiązani są do rezygnacji z tej ulgi. Muszą w tym celu złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne zawiadomienie o tym fakcie, przed początkiem miesiąca, w którym dojdzie do rezygnacji.

Również osoby bez zarejestrowanej działalności gospodarczej mogą odliczyć VAT przy zakupie działki. Warto mieć jednak na uwadze, że do nich także mają zastosowanie dyrektywy dotyczące konieczności użytkowania zakupionej nieruchomości na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Konieczne jest, by podobnie jak podmioty prowadzące działalność gospodarczą, byli czynnymi podatnikami VAT.

Przykład: wynajem krótkoterminowy nieruchomości przez osoby fizyczne może zostać rozliczony na dwa sposoby – jako wynajem prywatny albo prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Oznacza to, że osoby fizyczne prowadzące działalność w zakresie wynajmu krótkoterminowego mogą prowadzić tę działalność bez konieczności jej rejestracji w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Oczywiście spełniony zostać musi warunek, zgodnie z którym działalność taka nie może nosić znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 roku o swobodzie działalności gospodarczej oraz ustawy o VAT. A to oznacza, zgodnie z przesłankami przedstawionymi w pkt 1, że działalność nie może być prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany. W takiej sytuacji, nawet pomimo rejestracji działalności w urzędzie jako działalności gospodarczej, wynajmujący są podatnikami VAT – co oznacza, że są uprawnieni do skorzystania z możliwości odliczenia VAT przy zakupie działki budowlanej. Więcej o kwestii najmu prywatnego – patrz pkt 7.

Reasumując: w celu odliczenia VAT przy zakupie działki podmiot nabywający musi posiadać status podatnika VAT (art. 15 ustawy o VAT); musi być zarejestrowany jako podatnik VAT czynny; towary (w tym przypadku działka budowlana) muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz nie będą zachodziły okoliczności wyłączające prawo odliczenia uwzględnione w art. 88 ustawy VAT.

3. Jakie możliwości mają podatnicy?

Przywołane powyżej prawo do odliczenia, naliczonego w związku z zakupem działki, podatku VAT oznacza możliwość jego wykazania w deklaracji podatkowej. W związku natomiast z treścią art. 87 ustawy VAT w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego jest w danym okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, czyli dojdzie do powstania nadwyżki, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy. Ma także prawo do uzyskania zwrotu takiej różnicy na rachunek bankowy. Terminy, w jakich podatnicy otrzymają zwrot VAT – patrz pkt 5.

4. Jakie formalności obowiązują przy zwrocie VAT, czyli gdzie złożyć odpowiednie dokumenty?

Jak zostało wspomniane, w celu otrzymania zwrotu VAT przy zakupie nieruchomości, należy dokonać rejestracji w charakterze podatnika VAT czynnego poprzez złożenie zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w urzędzie skarbowym, który jest właściwy ze względu na miejsce wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu (lokalizacja kupionej działki budowlanej). We wspomnianym formularzu należy wybrać rezygnację ze zwolnienia z VAT oraz wskazać datę rezygnacji z tego zwolnienia – wpisać datę wpłaty pierwszej zaliczki na zakup działki albo datę podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży (w zależności, które z nich nastąpiło wcześniej). Zgodnie natomiast z art. 109 ust. 3 ustawy VAT otrzymane faktury, które dokumentować będą kolejne wpłaty na poczet zakupu działki, należy ujmować w rejestrze VAT zakupów. Nie został ustanowiony formalny wzór takiego rejestru – należy jednak pamiętać, że musi on zawierać informacje takie jak: kwoty podatku VAT naliczonego związanego z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT (jeżeli działka jest wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych – kwota VAT z faktury za jej nabycie lub też za zapłatę zaliczki) czy NIP podatnika.

Podatnik może wybrać rozliczenie miesięczne bądź kwartalne. W tym drugim przypadku konieczne będzie zaznaczenie na formularzu VAT-R (poz. 1 w polu nr 44 oraz poz. 51) oraz złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego (do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym rozpoczęto wykonywanie czynności opodatkowanych) oświadczenia o wyborze właśnie takiego sposobu rozliczania.

Przykład pokazujący, krok po kroku, uzyskanie prawa do całkowitego odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia apartamentu wykorzystywanego do wykonywania czynności opodatkowanych w oparciu o treść indywidualnej interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 października 2011 r.; sygnatura: IPPP2/443-891/11-2/KG. W przytoczonej sprawie strona wnioskująca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej (w świetle ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, Dz.U. 2004 Nr 173 poz. 1807, z późn. zm.) i zakupiła apartament w nadmorskiej miejscowości, który przeznacza tylko na wynajem krótkoterminowy (oprocentowany VAT w wysokości 23 proc.). Przed podpisaniem umowy sprzedaży i wpłatą zaliczki wnioskujący złożył naczelnikowi urzędu skarbowemu, właściwemu dla miejsca prowadzenia działalności w zakresie najmu, zgłoszenie rejestracyjne VAT-R, w którym zrezygnował ze zwolnienia o którym mowa w art. 113 ustawy VAT oraz oświadczył, że będzie świadczyć usługi najmu jako podatnik VAT czynny. Sprzedaż nieruchomości zostanie udokumentowana fakturami VAT ze stawką 23 proc. Takie działania, w opinii Dyrektora Izby Skarbowej, w pełni uprawniają osobę wnioskującą do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Pełna treść interpretacji dostępna pod adresem: http://interpretacja-podatkowa.pl/interpretacja/pokaz/1-_podatek-od-towarow-i-uslug-oraz-podatek-akcyzowy_/2-podatek-od-towarow-i-uslug/280-odliczenie-i-zwrot-podatku.-odliczanie-czesciowe/281-odliczenie-i-zwrot-podatku/282-odliczenie-podatku/196212-najem-dzialalnosc-gospodarcza-podatek-naliczony-lokale-inwestycje.html

5. W jakim terminie podatnicy otrzymają zwrot VAT?

Jak już zostało wyjaśnione – podatnik rozliczający podatek VAT, u którego w deklaracji VAT za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym sam decyduje o tym, czy nadwyżkę tę rozliczy w kolejnym okresie rozliczeniowym, czy też wykaże ją jako kwotę do tzw. zwrotu bezpośredniego.

Zwrot różnicy podatku następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika. Jeżeli zasadność zwrotu VAT wymaga przeprowadzenia dodatkowego procesu weryfikacji pewnych danych, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika (dokonywanego w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej lub postępowania podatkowego).

W przypadku natomiast, gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych (sprzedaży), na odpowiednio umotywowany wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, zwrot kwoty podatku naliczonego realizowany jest w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia.

Dodatkowo, od 1 stycznia 2017 r. obowiązują nowe zasady dokonywania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad podatkiem należnym w terminie przyspieszonym. Zgodnie art. 87 ust. 6 ustawy VAT, na złożony wraz z deklaracją podatkową wniosek podatnika, urząd skarbowy zobowiązany jest dokonać zwrotu różnicy podatku, w terminie 25 dni, licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku gdy łącznie spełnione zostaną pewne warunki – m.in. kwoty podatku naliczonego wynikają z faktur dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone za pośrednictwem rachunku bankowego podatnika (w banku mającym siedzibę na terytorium kraju albo rachunku podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem, wskazanego w zgłoszeniu identyfikacyjnym, o którym mowa w odrębnych przepisach), czy w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego lub różnicy podatku, nierozliczona w poprzednich okresach rozliczeniowych i wykazana w deklaracji nie przekracza 3.000 zł. Podatnik, przy spełnieniu warunków ustawodawcy może otrzymać zwrot w terminie 25 dni od dnia złożenia deklaracji, przy czym, aby ubiegać się o zwrot w tak krótkim terminie musi wraz z deklaracją podatkową, w której żąda zwrotu w przyspieszonym terminie, złożyć stosowny wniosek w tej sprawie. Warto mieć jednak na uwadze, że przedsiębiorca, który jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT krócej niż przez kolejne 12 miesięcy poprzedzających bezpośrednio okres, w rozliczeniu za który występuje z wnioskiem o zwrot (lub nie składał w ogóle tym okresie deklaracji), nie może otrzymać zwrotu w terminie 25 dni od dnia złożenia deklaracji VAT.

NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA:

6. Na kogo powinny zostać wystawione faktury?

Wysokość, kluczowej dla całej sprawy, kwoty podatku naliczonego stanowić może m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Innymi słowy: czynny podatnik VAT, nabywający działkę budowlaną z myślą o wykorzystywaniu jej na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (zarejestrowaną lub nie) ma prawo do odliczenia pełnego VAT naliczonego wynikającego z faktury zakupu.

Wiele wątpliwości budzi fakt, czy taka faktura może zostać wystawiona wyłącznie na tego przedsiębiorcę, czy też na dane przedsiębiorcy oraz, co bardzo częste, jego współmałżonka. Według stanowiska organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 14 kwietnia 2014 r. sygnatura ITPP1/443-142/14/DM) nie ma żadnego znaczenia fakt, czy faktura zakupu wystawiona została wyłącznie na dane przedsiębiorcy, czy może na dane przedsiębiorcy i jego współmałżonki. Co do zasady, gdy małżonkowie pozostają w ustawowej wspólności małżeńskiej i wspólnie nabywają pewne aktywo inwestycyjne (przykładowo działkę budowlaną), które będzie wykorzystywane wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej, ale przez jednego z małżonków, nie ma przepisów, które pozbawiałyby takiego przedsiębiorcę możliwości odliczenia całości podatku naliczonego. Więcej informacji można znaleźć w tym artykule: http://www.rp.pl/VAT/304179973-Kiedy-mozna-odliczyc-caly-VAT-od-zakupu-firmowej-nieruchomosci.html)

7. Czy w celu odliczenia VAT podatnik musi wprowadzić kupioną działkę do działalności gospodarczej, czy może rozliczać podatek VAT (zakup, najem) na zasadzie najmu prywatnego?

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 listopada 2013 r. (sygnatura: IBPP1/443-725/13/LSz) przedsiębiorca nie jest zobowiązany do wprowadzenia nieruchomości do działalności gospodarczej, aby mógł odliczyć cały podatek VAT naliczony przy transakcji jej nabycia. Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przysługuje podatnikowi niezależnie od tego, czy ma zarejestrowaną działalność czy nie. Zapytanie do organów skierowane zostało przez osobę prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Zakup nieruchomości ma być związany wyłączne z działalnością opodatkowaną – będzie wynajmowany pewnej firmie. W interpretacji organy podatkowe podkreśliły fakt, że najem spełnia definicje działalności gospodarczej zwartej w ustawie o VAT, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Kluczowe jest zatem, jak nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana (do celów opodatkowanych) a nie to, czy najem prowadzony będzie w ramach zarejestrowanej w urzędzie działalności gospodarczej, czy też jako odrębne źródło dochodów w rozumieniu przesłanek zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli stanowić będzie najem prywatny.

Cała interpretacja dostępna pod adresem: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialalnosc/ibpp1-443-725-13-lsz

8. Czy można odliczyć VAT w przypadku nieruchomości, która tylko w części wykorzystywana będzie na prowadzenie działalności gospodarczej?

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 stycznia 2014 r. (sygnatura: IBPP2/443-909/13/WN) prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie mieszkania przysługuje przedsiębiorcom również w sytuacji, gdy jedynie procentowa część danej nieruchomości będzie wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W skierowanej do izby skarbowej sprawie podatnik chciał kupić mieszkanie, do którego miał zamiar się wprowadzić (i użytkować go na własne potrzeby mieszkaniowe), a 30 proc. z tej nieruchomości przeznaczyć pod wykonywanie działalności gospodarczej. Tu znów podkreślone zostało, że prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przysługuje m.in. wtedy, gdy zakupowi towarzyszy intencja wykorzystywania tego towaru (mieszkania) w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, gdzie ten wymóg (wraz z innymi koniecznymi) został spełniony. Tu jednak obowiązywać będą inne wytyczne dotyczące sposobu obliczania podatku naliczonego. W przypadku, gdy dana nieruchomość wykorzystywana jest częściowo do celów działalności gospodarczej podatek naliczony oblicza się właśnie według tego udziału procentowego. Podatnik zobowiązany jest zatem do precyzyjnego określenia wysokości udziału procentowego, w jakim zakupiona przez niego nieruchomość wykorzystywana będzie do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Cała interpretacja dostępna pod adresem: https://interpretacje-podatkowe.org/prawo-do-odliczenia/ibpp2-443-909-13-wn

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.)

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 Nr 80 poz. 350 z późn. zm.)

Ustawy z dnia 2 lipca 2004 roku o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. 2004 nr 173 poz. 1807 z późn. zm.)