Jak wycenić nieruchomość?

Kluczowym elementem procesu sprzedaży nieruchomości jest jej wycena. Można to zrobić samodzielnie albo korzystając z pomocy profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. Jakie elementy należy uwzględnić? Co wpływa na zwiększenie, a co na zmniejszenie wartości nieruchomości? O tym opowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

„Tak naprawdę wiele różnych czynników wpływa na wartość nieruchomości. Nie jest to wyłącznie lokalizacja i wielkość działki” – mówi Bartosz Antos. „Oczywiście możemy wycenić nieruchomość sami. Należy jednak pamiętać o tym, jak wymagający i złożony jest to proces” – dodaje Antos. Jak robią to profesjonaliści? Możliwe do wykorzystania podejścia i metody wyznaczają im obowiązujące przepisy, w tym rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym aktem określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek, czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Co istotne, rzeczoznawcy biorą pod uwagę ceny, rzeczywiście zapłacone za nieruchomość, a nie te, które pojawiły się w ogłoszeniach.

Katalog podejść i metod

W zależności od celu wyceny oraz dostępnych danych o nieruchomościach, rzeczoznawca majątkowy ma do wyboru kilka możliwych podejść i metod. Co do zasady przepisy wskazują na cztery podejścia. Po pierwsze podejście porównawcze, które bazuje na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. W ramach tego podejścia istnieją trzy metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej, a także analizy statystycznej rynku. Wszystkie trzy opierają się na mniejszym lub większym porównaniu wycenianej nieruchomości z innymi, przy uwzględnieniu określonych cech nieruchomości.

Inne możliwości

Po drugie rzeczoznawcy mogą skorzystać z podejścia dochodowego, które stosowane jest wtedy, gdy możliwe jest uzyskanie dochodu z nieruchomości. Tutaj obowiązuje metoda inwestycyjna i metoda zysku. Trzecim podejściem jest podejście kosztowe, które bazuje na wartości odtworzeniowej nieruchomości. Dzięki metodzie kosztów odtworzenia oraz metodzie kosztów zastąpienia możliwe jest ustalenie sumy kosztów nabycia gruntu oraz wytworzenia jego części składowych i pomniejszenie tej wartości o wartość ich zużycia. No i oczywiście pozostaje jeszcze podejście mieszane, które poprzez metodę pozostałościową, wskaźników szacunkowych gruntu oraz metodę kosztów likwidacji, łączy w sobie cechy podejścia dochodowego i porównawczego.

Czy nieruchomość można wycenić samodzielnie?

„Mitem jest zatem powtarzane stwierdzenie, że w zasadzie wycenę nieruchomości da się przeprowadzić w 10 minut, rozpisując wszystko na jednej kartce.” – podkreśla Bartosz Antos. Oczywiście nie ma obowiązku korzystania z usług profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. Chcąc jednak uzyskać rzetelną i dokładną wycenę, raczej nie mamy wyjścia. Jeżeli mimo wszystko podejmiemy taką, samodzielną próbę określenia ceny nieruchomości, powinniśmy w szczególności przejrzeć oferty sprzedaży innych działek, mieszkań lub domów, które znajdują się w tej samej miejscowości, posiadają podobną infrastrukturę oraz wielkość. Potem należy nieco obniżyć uzyskaną średnią, ponieważ z reguły ceny wywoławcze są niższe od tych finalnych, z dokonywanej transakcji.

Profesjonalna wycena – rzetelna i dokładna

„Nasze biuro na co dzień współpracuje z rzeczoznawcami majątkowymi. Biorąc pod uwagę liczne, dokonywane przez nas transakcje, związane z nieruchomościami, ta współpraca jest konieczna. Chcemy bowiem rzetelnie ustalać ceny, które będą w pełni odzwierciedlały wartość danej nieruchomości” – podsumowuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.