Jak wypowiedzieć umowę najmu nieruchomości na czas określony?

Nowa sytuacja życiowa niejednokrotnie zmusza nas do zmiany planów. To dotyczy również kwestii wynajmowania mieszkania. Jak się zachować w sytuacji, gdy z dnia na dzień stracimy pracę i nie stać nas na najem danego lokalu? Co zrobić, by rozwiązać umowę najmu na czas określony? Na te pytania odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Dominują umowy na czas określony

Większość umów najmu zawieramy dzisiaj na czas określony. Ta forma funkcjonuje powszechnie zarówno w odniesieniu do kontraktów podpisywanych przez osoby fizyczne, jak i przez przedsiębiorców. Wynajmujący widzą w tej wersji większe bezpieczeństwo oraz większą pewność, że najemca nie wyprowadzi się po kilku miesiącach, generując potrzebę szukania kogoś nowego, a może również wykonywania niewielkiego remontu mieszkania. Od klasycznej umowy najmu na czas określony rzeczywiście trudniej się uwolnić. Kodeksowa wersja tego kontraktu nie uwzględnia bowiem możliwości jej wypowiedzenia przed czasem. Czy mimo wszystko istnieje jakaś „furtka” dla wynajmujących?

Kiedy umowa ulega rozwiązaniu?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli nie oznaczono czasu trwania najmu, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Gdy zatem czynsz płacony jest dłużej niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Z kolei gdy najem płatny jest miesięcznie – na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy najem płatny jest krótszych odstępach czasu to na trzy dni naprzód. Przy najmie na czas oznaczony sprawa nie wygląda już tak prosto. Wypowiedzenie takiej umowy możliwe jest tylko wtedy, gdy istnieje w niej stosowny zapis na ten temat. W przeciwnym razie umowa zostanie rozwiązana dopiero z upływem okresu, na który została zawarta.

Umowne warunki wypowiedzenia

Większość wynajmujących ustanawia w umowach pewne warunki wypowiedzenia. Częściej chodzi jednak o zabezpieczenie ich samych. W kontrakcie pojawiają się zatem klauzule, umożliwiające zakończenie łączącego strony stosunku w przypadku niepłacenia przez najemcę czynszu albo po prostu w przypadku zmiany planów życiowych wynajmującego. Rzadko w tym zakresie myśli się o najemcach. W przypadku umów zawieranych na rok lub dwa z reguły nie mają oni żadnej możliwości wypowiedzenia umowy przed terminem. Przy dłuższych kontraktach czasem pojawia się taka możliwość na przykład po upływie połowy okresu, na który zawarliśmy umowę. W stosunkach między przedsiębiorcami jest jeszcze gorzej. Lokale usługowe z reguły są oddawane najemcom na 5, 10, a nawet 15 lat bez możliwości wypowiedzenia takiej umowy.

Jak wypowiedzieć klasyczną umowę na czas oznaczony?

W sytuacji, w której umowa została zawarta na czas oznaczony i nie zawiera żadnych postanowień, dotyczących ewentualnego, wcześniejszego jej wypowiedzenia, pozostaje wyłącznie porozumienie stron. W każdej chwili każdy kontrakt można bowiem wypowiedzieć, jeżeli zgodę na to wyrażą obie strony. Wynajmujący i najemca muszą wówczas złożyć stosowne oświadczenie. Najczęściej robi się to w formie aneksu do istniejącej umowy najmu. Konieczne jest ustalenie sposobu rozliczenia – zwrotu części uiszczonego już czynszu, rozliczenia mediów i opłat do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, a także zwrotu kaucji. Najczęściej strony umawiają się, że rozwiązanie umowy przebiegnie na takich zasadach jak gdyby upłynął czas, na jaki zawarto pierwotnie umowę. Na te kwestie należy jednak zwrócić uwagę, podpisując rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Kiedy przyda się porozumienie stron?

Porozumienie stron to instytucja, która może pomóc nie tylko we wcześniejszym wypowiedzeniu umowy najmu. Jeżeli sytuacja najemcy znacząco się pogorszyła i potrzebuje on odroczenia płatności czynszu albo obniżenia czynszu na określony czas, również można w ten sposób porozumieć się z wynajmującym. Strony mogą bowiem w każdej chwili i w każdy dopuszczalny przez obowiązujące przepisy sposób zmienić zawartą umowę najmu – na czas określony lub nieokreślony – podkreśla Bartosz Antos.