Jak zmienić plan zagospodarowania przestrzennego – część pierwsza

Jak przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną lub odwrotnie w miejscowym planie?

W 2004 roku, kiedy to plany miejscowego zagospodarowania terenu, uchwalone na podstawie przepisów z 1984 r., straciły ważność, wiele terenów pozostało bez MPZP. Stało się to problemem dla osób prywatnych, chcących budować domy na posiadanych przez siebie działkach. Podobnie jak i dla przedsiębiorców, którzy chcieliby prowadzić na swojej ziemi działalność gospodarczą. Na szczęście zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy mogą zwrócić się o uchwalenie MPZP bądź zmianę przeznaczenia terenu, zgodnie z ich zapotrzebowaniem.

Jeszcze kilka lat temu wiele terenów nieobjętych było miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dziś wiele gmin posiada takie plany, niektóre nawet w nadmiarze. W związku z tym, że każdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma charakter prawa miejscowego, bardzo łatwo można popełnić tzw. samowolę budowlaną.

Gdzie i jak złożyć wniosek o zmianę MPZP?

Pamiętać należy, że przedsiębiorca ma zawsze możliwość ubiegania się o zmiany w MPZP. Art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym szczegółowo określa tryb, w jakim może być dokonana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z wnioskiem o taką zmianę może wystąpić osoba zainteresowana. Skierować go należy do burmistrza, wójta lub prezydenta miasta, w zależności od lokalizacji nieruchomości, której teren objęty jest MPZP.

Chcesz zacząć inwestować w nieruchomości?

Sprawdź naszą ofertę

Wniosek o taką zmianę w MPZP musi być dobrze uzasadniony. Nie wystarczy samo „chcenie” przedsiębiorcy. Składając taki wniosek, warto podkreślić, jak duży i istotny wpływ będzie miała nasza inwestycja, np. na lokalne warunki pracy czy zapotrzebowanie na dane usługi w tym rejonie. Pamiętać należy, że wniosek o zmianę MPZP, którym jest objęta działka to wyłącznie wniosek postulatywny. W praktyce oznacza to, że osoba uprawniona do podjęcia takiej decyzji może go uwzględnić, odrzucić lub w ogóle nie rozpatrywać. Ustawodawca nie przewidział żadnego trybu rozpatrywania takiego wniosku. Nie określił też wiążących terminów w zakresie rozpatrywania wniosków o zmianę miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego. Składający wniosek nie ma więc prawnej możliwości do odwoływania się od takiej decyzji. Nie może też wymusić zmian, o które postuluje.

Jeśli wniosek nie zostanie przyjęty

Zdarza się niestety, że wnioski o zmianę nie są rozpatrywane. Dzieje się tak po pierwsze dlatego, że gminy nie mają środków, by opracowywać nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Po drugie dlatego, iż jednostkowe wymagania co do MPZP mogą nie być adekwatne do oczekiwań osób, które już działają (mają firmy, mieszkają) na danym terenie. Osoby, którym nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zaszkodzi, mogą na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wystąpić do gminy z wnioskiem o odszkodowanie.

Odmowa przyjęcia wniosku o zmianę MPZP nie oznacza, że przedsiębiorca składający taki wniosek jest na straconej pozycji. Warto wtedy na bieżąco śledzić informacje gminne. Być może wkrótce gmina rozpocznie takie prace. Wówczas gmina zbiera wnioski mieszkańców i pojawia się szansa, by jeszcze raz zaprezentować swój wniosek.

Jeśli wniosek zostanie przyjęty

Jeśli wójt, burmistrz lub prezydent miasta przyjmie taki wniosek do rozpatrzenia, przedstawia się go na posiedzeniu rady gminy bądź miasta. Dobrze uzasadniony wniosek, który przypadnie do gustu radzie, ma szansę być rozpatrzony pozytywnie. Wówczas następuje rozpoczęcie prac nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwzględnieniem wniosku złożonego przez przedsiębiorcę.

Jeśli rada gminy zdecyduje się na uwzględnienie wniosku przedsiębiorcy, rozpoczynają się prace planistyczne.