Jaki zbiornik wodny zablokuje naszą budowę?

W sąsiedztwie jakich zbiorników wodnych obowiązywać będzie zakaz lokalizowania nowych obiektów budowlanych?

Ustawowe zakazy budowy

Zgodnie z art. 17 ust. 7 oraz art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody z 16 kwietnia 2004 r. na obszarze uznanym za park krajobrazowy, a także na  obszarach chronionego krajobrazu, może zostać wprowadzony zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych oraz zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych (usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia określonym w pozwoleniu wodnoprawnym, o którym mowa w art. 122 ust. 1 pkt 1 prawa wodnego). Z wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.

Wszelkie dodatkowe rozporządzenia w sprawie lokalizacji nowych obiektów budowlanych, czyli ich minimalnej odległości od zbiornika wodnego, będą zawarte także w uchwałach podejmowanych przez odpowiednie organy administracji publicznej w sprawie obszaru chronionego.

„Inne zbiorniki wodne”

W przytoczonych powyżej przesłankach ustawodawca posługuje się pojęciem „innych zbiorników wodnych”. Niestety nie jest ono precyzyjne. Nie podano konkretów dotyczących pochodzenia, typu czy wielkości danego zbiornika wodnego, którego sąsiedztwo zablokuje możliwość zabudowy. W praktyce za takie uznaje się inne niż jeziora zbiorniki, zarówno sztuczne (przykładowo staw rekreacyjny) jak i te naturalne. Kluczowe dla całej sprawy jest także podejście organów do całej kwestii. Ważne, by on sam ustalił, czy zbiornik ma podlegać szczególnej ochronie i wtedy zadecydować o zablokowaniu planowanej w sąsiedztwie inwestycji. Dla przykładu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura akt:  II OSK 172/14.

Wykonanie prawa własności nieruchomości

Warto pamiętać także że, gdy dojdzie do sporu z organem warto powołać się na ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nią każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny. Oczywiście w granicach określonych ustawą, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym, lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy, dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. 

Warto sprawdzić ograniczenia nim sfinalizujesz zakup działki

Jak wynika z przywołanej powyżej ustawy ograniczenia w zabudowie wynikają bezpośrednio z treści uchwalonego dla danego terenu aktu planistycznego. W konsekwencji, jeśli jeszcze jesteśmy na etapie poszukiwania działki pod inwestycję czy pod budowę indywidualną, a w sąsiedztwie interesującej nas nieruchomości znajduje się zbiornik wodny, warto sprawdzić jakie ograniczenia przewidzi treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wgląd w MPZP

Każdy ma prawo wglądu do planu oraz otrzymania wypisów i wyrysów by sprawdzić, jakie ograniczenia przewiduje rada gminy dla działki. W tym przypadku, w jakiej odległości od zbiornika wodnego może powstać nowy obiekt budowlany. Podobnie jest z warunkami zabudowy. O ich wydanie może wystąpić każdy – do ich uzyskania wcale nie jest potrzebne posiadanie prawa własności do danej nieruchomości. Sprawdzenie planu, lub w przypadku jego braku uzyskanie warunków zabudowy, jest niezawodnym sposobem by przekonać się, czy zamierzenie inwestycyjne będzie możliwe do zrealizowana właśnie w obrębie danej nieruchomości. Warto także pamiętać, że w sytuacji, gdy występujemy o warunki zabudowy, w przypadku lokalizacji danej nieruchomości w obszarze krajobrazu chronionego, może okazać się konieczne przeprowadzenie konsultacji i uzgodnień z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska. Może to przyczynić się do powstania znacznych opóźnień w całym procesie budowlanym.