Jakie są formy własności nieruchomości?

Decydując się na zakup nowego domu lub mieszkania warto pamiętać o tym, że w polskim prawie można wyróżnić kilka form własności nieruchomości. Mają one niebagatelne znaczenie – między innymi w kwestii rozliczenia podatków oraz innych obowiązków właściciela. Która daje najwięcej możliwości, a która jest istotnym ograniczeniem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Pełna własność

Najszersze uprawnienia daje oczywiście pełna własność. Właściciel może w dowolny sposób dysponować swoim domem lub mieszkaniem. Ma prawo dokonywania w nim wszelkich przeróbek, a także pobierania z niego dochodów i pożytków. Jedyne co ogranicza go w wykonywaniu tego prawa są obowiązujące przepisy oraz relacje sąsiedzkie. Ciągłe imprezy do białego rana mogą bowiem przeszkadzać innym osobom, podobnie jak robienie remontów w porze nocnej albo posiadanie szczególnie głośno szczekającego psa. Ewentualne, dodatkowe ograniczenia mogą też wynikać z księgi wieczystej. Właściciel zostaje w niej wpisany w dziale II. Z kolei w dziale III znajdują się informacje na temat ewentualnych służebności ustanowionych na nieruchomości, prawie dożywocia, a także hipotece. Co do zasady jednak takie ograniczenia nigdy nie wynikają z mocy prawa, a zawsze z woli właściciela oraz innego podmiotu, na rzecz którego dane ograniczenie zostaje ustanowione.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Inną formą własności, funkcjonującą w odniesieniu do lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego. Osoba je posiadająca może podobnie jak właściciel korzystać z lokalu, pobierać z niego pożytki, a także go sprzedać. Jednocześnie prawo to może być dziedziczone, a także podlega egzekucji. Dokonanie niektórych czynności wymaga jednak uprzedniej zgody spółdzielni. Ma ona wpływ chociażby na kwestię zmiany przeznaczenia lokalu. Co przy tym istotne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może przekształcić się w pełną własność. Do automatycznego przekształcenia dojdzie w przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni. Drugą możliwością jest złożenie stosownego wniosku do spółdzielni. Warunkiem realizacji tej drugiej opcji jest uregulowany stan gruntu pod budynkiem oraz brak obciążeń, w tym w zakresie zaległości czynszowych oraz hipoteki – stwierdza Bartosz Antos.

Użytkowanie wieczyste

Pewną formą własności nieruchomości może być nadto użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty może przez kilkadziesiąt lat (od 40 do 99 lat) korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, dysponując nim niemal jak właściciel. Z tą jednak różnicą, że formalnie właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Dodatkowo użytkownik wieczysty ponosi opłatę jednorazową w momencie ustanowienia użytkowania wieczystego, a także opłaty roczne. Należy jednak podkreślić, że użytkowanie wieczyste osób fizycznych staje się coraz rzadsze. Od 2019 r. obowiązuje bowiem ustawa, która z automatu przekształciła wiele praw użytkowania wieczystego w pełną własność. Możliwe zatem, że za kilkanaście lat ta instytucja pozostanie aktualna wyłącznie w kontekście osób prawnych, prowadzących na tego typu nieruchomościach działalność gospodarczą.

Ważne podczas zakupu nieruchomości

Na formę własności nieruchomości należy zwrócić szczególną uwagę podczas zakupu. Użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może bowiem generować dodatkowe opłaty – roczne lub okresowe – które znacząco podwyższą ogólne koszty mieszkania. Co do zasady, z uwagi na pewne, istniejące ograniczenia w tych formach, takie nieruchomości bywają znacznie tańsze. A jak zweryfikować tę kwestię? Najlepiej poprosić sprzedawcę o numer księgi wieczystej. Na jego podstawie możliwe jest wyszukanie w Internecie pełnych informacji na temat lokalu, gruntu lub domu – radzi Bartosz Antos.