Jakim podatkiem obciążona jest sprzedaż wydzielonej działki?

Czy działalność podatnika, który decyduje się na podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonych segmentów zasługuje w opinii fiskusa na definicję profesjonalnego obrotu i czy w związku z tym powstaje zobowiązanie podatkowe według stawki VAT?

Podstawy prawne

Według przepisów ustawy o VAT i dyrektywy unijnej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega takie działanie, któremu można przypisać znamiona działalności gospodarczej, czyli w sytuacji gdy czynności podatnika wykonuje się w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Sprzedaż działki po wydzieleniu

Powstaje w związku z powyższym pytanie: czy sprzedaż gruntu powstałego na wskutek podziału nieruchomości to sprzedaż majątku prywatnego, czy może stanowi w opinii fiskusa profesjonalny obrót nieruchomościami, a zatem powinna podlegać stawkom podatku VAT od działalności gospodarczej? Oczywiście każdy taki przypadek sprzedaży gruntów powinno się rozpatrywać indywidualnie, ze względu na branie pod uwagę przez fiskusa różnych aspektów sprawy. Należy przede wszystkim pamiętać, że zarówno liczba jak i zakres transakcji nie koniecznie muszą przesądzać o rodzaju opodatkowania – co bezpośrednio wynika z przytoczonej wyżej ustawy.

Według wielu orzecznictw sądowych o działalności gospodarczej decyduje ogół działań podatników. Analizowane powinny w związku z tym być całe okoliczności sprawy, a konkretne zdarzenie rozpatrywane tylko w kontekście wszystkich podjętych przez podatników działań. Wszystko po to, by wykazać, czy rzeczywiście sprzedaż miała charakter ciągły, o czym mówi opisana powyżej ustawa, czy może okazjonalny, jednorazowy. Jeżeli mamy do czynienia z jednorazową sprzedażą wydzielonej działki nie możemy mówić o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, a jedynie o formie zarządzania własnością prywatną. Pojedyncze, czy niewynikające bezpośrednio z poprzednich, działania podatnika nie mogą przesądzić o opodatkowaniu jego sprzedaży stawką podatkową VAT. Zatem sam fakt dokonania podziału działki, a później sprzedaży jej części, nie generuje automatycznie obowiązku uiszczenia daniny według stawek podatku dochodowego.

Czy uzbrojenie działki ma znaczenie?

Jakie argumenty może zatem przedstawić fiskus jeśli dojdzie do sporu? Organ podatkowy może powołać się na informacje znalezione w zamieszczonych przez właściciela gruntów ogłoszeniach prasowych lub internetowych – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. To właśnie na podstawie ich treści będzie próbował udowodnić, że celem podatnika nie było zarządzanie własnością prywatną, a wprost działalność gospodarcza o charakterze ciągłym. Chodzi przede wszystkim o czynności polegające na uzbrojeniu terenu, które wskazywać mogłoby na działalność handlową, prowadzenie szerokiej kampanii reklamowej i inne działania, wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem. Może także próbować dowieść, że podział działki został przeprowadzony, by przyciągnąć większą ilość nabywców, lub tylko, by odnieść z powodu ich ewentualnej sprzedaży większe zyski. Jednak twierdzenie o przeprowadzeniu podziału nieruchomości jako aktywności wyłącznie handlowej będzie niezwykle ciężkie do obronienia.

Kiedy powstaje przychód podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości?

Warto także pamiętać, że w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Czy w związku z tym upływ tych 5 lat należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, czy też od dokonania podziału? W opinii ustawodawcy powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje w chwili jej nabycia, czyli w momencie gdy przenosimy własność na inny pomiot (w rozumieniu tylko cywilnoprawnym). Natomiast, jeśli uda się przeprowadzić podział nieruchomości nie ingeruje on w żadnym stopniu w samo prawo własności, nie dochodzi do zmiany właściciela w rozumieniu cywilnoprawnym. Zatem wspomniany termin 5 lat nie jest liczony od podziału nieruchomości, a od momentu nabycia nieruchomości jako całości.