PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Kaucja w umowie najmu nieruchomości – jaką pełni funkcję?

Bartłomiej Kuzniar
15 lutego 2022
Najem
Nieruchomości
Nieruchomości

Kaucja to standardowy element każdej umowy najmu. Zbyt mało uwagi poświęcają jej jednak zarówno wynajmujący, jak i najemcy, a także nie korzystają z pełni jej możliwości. Jakie zatem funkcje pełni? Jak poprawnie ustalić jej wysokość? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest kaucja?

Kaucja stanowi rodzaj zabezpieczenia. Najemca wpłaca ją wynajmującemu, by zabezpieczyć jego przyszłe roszczenia powstałe w wyniku realizacji umowy najmu. Z kaucji można pokryć koszty naprawy zniszczeń przekraczających normalne zużycie, dokonanych przez najemcę. Można też uregulować zaległości za czynsz lub media. Jeżeli właściciel nie ma podstaw do potrącenia określonych sum po zakończeniu najmu, musi zwrócić najemcy wpłaconą kwotę. Nie można przy tym umówić się, że ostatni czynsz lub koszty mediów zostaną potrącone z kaucji, ponieważ nie takie jest jej przeznaczenie. Ponadto najczęściej czynsz płatny jest przez najemcę z góry. Z kolei rozliczenie kaucji następuje dopiero po 21 dniach od rozwiązania lub wygaśnięcia stosunku najmu. A co się dzieje gdy to wynajmujący zwleka ze zwrotem kaucji na rzecz najemcy? Po upływie 30 dni od opróżnienia lokalu najemca może wezwać wynajmującego do zapłaty, wyznaczając mu stosowny termin. Jeżeli to nie poskutkuje, dopiero może wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Ile powinna wynosić kaucja przy najmie nieruchomości?

Wynajmujący najczęściej nie poświęcają kaucji zbyt wiele uwagi. Wpisują w umowie dowolną kwotę, nie myśląc o konsekwencjach tej decyzji. Tymczasem ma ona niebagatelne znaczenie na przyszłość. O tym można się przekonać wtedy, gdy najemca przestaje płacić czynsz lub używa mieszkanie w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem. Gdy pojawią się problemy umowy nie można bowiem rozwiązać z dnia na dzień. Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, że wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia dopiero wtedy, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Właśnie dlatego kwota kaucji powinna kształtować się co najmniej na poziomie dwukrotności czynszu, by pokrywała straty, wynikające z niemożności natychmiastowego wykonania umowy. Z kolei w przypadku zniszczeń w lokalu najem można wypowiedzieć od razu. Warto jednak pomyśleć o tym, że trudno będzie od najemcy wyegzekwować równowartość uszkodzonego sprzętu lub mebli. Stąd wysokość kaucji powinna to uwzględniać. Jeżeli w mieszkaniu znajduje się szczególnie drogie wyposażenie, trzeba pomyśleć o wyższej kaucji.

Jaka jest kaucja maksymalna?

W ustalaniu wysokości kaucji nie można jednak przesadzić. W odniesieniu do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego kaucja nie może przekroczyć wielokrotności sześciomiesięcznego czynszu. Z kolei w kontekście umów zawieranych w warunkach ustawy o ochronie praw lokatorów maksymalna wartość kaucji to dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Oczywiście trzeba też mieć na względzie możliwości finansowe najemców. Niewiele osób jest w stanie „zamrozić” sobie w ten sposób pieniądze, dając wynajmującemu 10.000 złotych tytułem kaucji. W praktyce zatem najczęściej kaucja wynosi jednokrotność, dwukrotność lub ewentualnie trzykrotność miesięcznego czynszu. Niektórzy właściciele uzależniają też wysokość kaucji od osoby najemcy. Więcej pieniędzy bierze się od rodzin z dziećmi, niż od singli. Wynajmujący bowiem szacują ryzyko związane z ewentualnym dokonaniem zniszczeń. Warto też pamiętać o tym, że kaucja nie podlega waloryzacji. Późniejsze podwyżki czynszu nie wpływają zatem na jej wysokość. Wynajmujący nie może żądać od najemcy dopłaty do kaucji.

O czym jeszcze warto pamiętać?

W kontekście kaucji warto też pamiętać o odpowiednim udokumentowaniu jej otrzymania. Jeżeli wpłacona została w gotówce, strony umowy powinny sporządzić stosowne oświadczenie w tym zakresie. W przypadku przelewu sprawa jest nieco prostsza. Zapłatę lub odbiór kaucji można bowiem udowodnić na podstawie potwierdzenia przelewu – stwierdza Bartłomiej Kuźniar.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top