Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kaucja w umowie najmu nieruchomości – jaką pełni funkcję?

Robert Tomaszewski
15 lutego 2022
Najem
Nieruchomości
Nieruchomości

Kaucja to standardowy element każdej umowy najmu. Zbyt mało uwagi poświęcają jej jednak zarówno wynajmujący, jak i najemcy, a także nie korzystają z pełni jej możliwości. Jakie zatem funkcje pełni? Jak poprawnie ustalić jej wysokość? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest kaucja?

Kaucja stanowi rodzaj zabezpieczenia. Najemca wpłaca ją wynajmującemu, by zabezpieczyć jego przyszłe roszczenia powstałe w wyniku realizacji umowy najmu. Z kaucji można pokryć koszty naprawy zniszczeń przekraczających normalne zużycie, dokonanych przez najemcę. Można też uregulować zaległości za czynsz lub media. Jeżeli właściciel nie ma podstaw do potrącenia określonych sum po zakończeniu najmu, musi zwrócić najemcy wpłaconą kwotę. Nie można przy tym umówić się, że ostatni czynsz lub koszty mediów zostaną potrącone z kaucji, ponieważ nie takie jest jej przeznaczenie. Ponadto najczęściej czynsz płatny jest przez najemcę z góry. Z kolei rozliczenie kaucji następuje dopiero po 21 dniach od rozwiązania lub wygaśnięcia stosunku najmu. A co się dzieje gdy to wynajmujący zwleka ze zwrotem kaucji na rzecz najemcy? Po upływie 30 dni od opróżnienia lokalu najemca może wezwać wynajmującego do zapłaty, wyznaczając mu stosowny termin. Jeżeli to nie poskutkuje, dopiero może wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Ile powinna wynosić kaucja przy najmie nieruchomości?

Wynajmujący najczęściej nie poświęcają kaucji zbyt wiele uwagi. Wpisują w umowie dowolną kwotę, nie myśląc o konsekwencjach tej decyzji. Tymczasem ma ona niebagatelne znaczenie na przyszłość. O tym można się przekonać wtedy, gdy najemca przestaje płacić czynsz lub używa mieszkanie w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem. Gdy pojawią się problemy umowy nie można bowiem rozwiązać z dnia na dzień. Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, że wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia dopiero wtedy, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Właśnie dlatego kwota kaucji powinna kształtować się co najmniej na poziomie dwukrotności czynszu, by pokrywała straty, wynikające z niemożności natychmiastowego wykonania umowy. Z kolei w przypadku zniszczeń w lokalu najem można wypowiedzieć od razu. Warto jednak pomyśleć o tym, że trudno będzie od najemcy wyegzekwować równowartość uszkodzonego sprzętu lub mebli. Stąd wysokość kaucji powinna to uwzględniać. Jeżeli w mieszkaniu znajduje się szczególnie drogie wyposażenie, trzeba pomyśleć o wyższej kaucji.

Jaka jest kaucja maksymalna?

W ustalaniu wysokości kaucji nie można jednak przesadzić. W odniesieniu do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego kaucja nie może przekroczyć wielokrotności sześciomiesięcznego czynszu. Z kolei w kontekście umów zawieranych w warunkach ustawy o ochronie praw lokatorów maksymalna wartość kaucji to dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Oczywiście trzeba też mieć na względzie możliwości finansowe najemców. Niewiele osób jest w stanie „zamrozić” sobie w ten sposób pieniądze, dając wynajmującemu 10.000 złotych tytułem kaucji. W praktyce zatem najczęściej kaucja wynosi jednokrotność, dwukrotność lub ewentualnie trzykrotność miesięcznego czynszu. Niektórzy właściciele uzależniają też wysokość kaucji od osoby najemcy. Więcej pieniędzy bierze się od rodzin z dziećmi, niż od singli. Wynajmujący bowiem szacują ryzyko związane z ewentualnym dokonaniem zniszczeń. Warto też pamiętać o tym, że kaucja nie podlega waloryzacji. Późniejsze podwyżki czynszu nie wpływają zatem na jej wysokość. Wynajmujący nie może żądać od najemcy dopłaty do kaucji.

O czym jeszcze warto pamiętać?

W kontekście kaucji warto też pamiętać o odpowiednim udokumentowaniu jej otrzymania. Jeżeli wpłacona została w gotówce, strony umowy powinny sporządzić stosowne oświadczenie w tym zakresie. W przypadku przelewu sprawa jest nieco prostsza. Zapłatę lub odbiór kaucji można bowiem udowodnić na podstawie potwierdzenia przelewu – stwierdza Bartłomiej Kuźniar.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo
Enklawa Dziwnówek

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

375 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

233 zł / m2

355 zł / m2

345 zł / m2

300 zł / m2

185 zł / m2

199 zł / m2

1679 zł / m2

794 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe