Kiedy dojdzie do zasiedzenia nieruchomości?

Ważnym zagadnieniem związanym z nieruchomościami jest zasiedzenie. Korzystając z tego mechanizmu można bowiem nabyć cudzy grunt. Dotychczasowi właściciele, którzy nie interesowali się swoją działką mogą ją w prosty sposób stracić. Co warto wiedzieć o zasiedzeniu?

Czym jest zasiedzenie?

Definicja formalna zasiedzenia znalazła swoje miejsce w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 172 tej regulacji: posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W tym drugim przypadku zasiedzenie jest również możliwe, ale potrzeba do tego aż trzydziestu lat. Co ciekawe, zasiedzieć można nawet rzecz ruchomą, ale w tej sytuacji stosuje się inne terminy. Aby własność nieruchomości przeszła na nowego właściciela w drodze zasiedzenia, konieczne jest więc spełnienie dwóch warunków. Po pierwsze posiadanie nieruchomości musi mieć charakter samoistny, a więc niezależny od innych osób i podmiotów. Po drugie natomiast musi upłynąć określony czas.

Jaką nieruchomość można zasiedzieć?

Co również istotne, nie każdą nieruchomość można zasiedzieć. Instytucja ta dotyczy tylko rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem własności. Zasiedzenie może zatem dotyczyć nieruchomości lokalowej, gruntowej albo budynku. Nie można jednak zasiedzieć pojedynczego lokalu lub pokoju albo garażu, które nie stanowią odrębnego przedmiotu własności. Z kolei nieruchomość rolną może zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny i tylko wtedy, gdy jej powierzchnia, wraz z nieruchomościami rolnymi, stanowiącymi jego własność, nie przekroczy 300 hektarów użytków rolnych – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Kim jest posiadacz samoistny?

Warunkiem koniecznym do zasiedzenia jest natomiast posiadanie samoistne, a zatem niezależne od innych osób. Takim posiadaczem samoistnym może być zarówno osoba, która w praktyce włada nieruchomością jak właściciel, jak i jej użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca i tak dalej. Otoczenie musi zatem patrzeć na posiadacza samoistnego, jak na właściciela nieruchomości. Do zasiedzenia nie dojdzie wtedy, gdy właściciel interesuje się swoim mieszkaniem, pobiera czynsz, ma kontakt ze wspólnotą mieszkaniową, przeprowadza niezbędne konserwacje i remonty, a także uiszcza co roku podatek od nieruchomości. Praktyka pokazuje natomiast, że zdecydowanie łatwiej jest zasiedzieć nieruchomości gruntowe. One bowiem często pozostają bez nadzoru dotychczasowych właścicieli. Szczególnie wtedy, gdy nabywają je w drodze dziedziczenia albo w inny, w gruncie rzeczy dość przypadkowy sposób.

Dobra a zła wiara – jak to odróżnić?

W kontekście zasiedzenia istotne jest też odróżnienie pojęć dobrej i złej wiary. Z dobrą wiarą mamy do czynienia wtedy, gdy posiadacz nieruchomości pozostaje w błędnym przeświadczeniu, iż dany grunt lub lokal należy właśnie do niego, a taki błąd jest usprawiedliwiony okolicznościami sprawy. Taka sytuacja wydaje się dość abstrakcyjna, a jednak praktyka pokazuje, że jest możliwa. W złej wierze pozostaje natomiast ten użytkownik nieruchomości, który zdaje sobie sprawę z tego, że nieruchomość nie jest jego własnością. Rozróżnienie dobrej i złej wiary niejednokrotnie stanowi największy spór w toczących się sprawach sądowych o zasiedzenie – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak uchronić się przed zasiedzeniem?

Wszelkie inwestycje, związane z nieruchomościami, powinny zatem być starannie przemyślane. Nie warto wydawać pieniędzy na działkę, z którą przez lata nic nie zrobimy. Posiadając nieruchomość, należy się nią interesować i opiekować. Grunty mają olbrzymi potencjał i należy go odpowiednio wykorzystać – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.