PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Kiedy fiskus ma prawo zakwestionować cenę aktu notarialnego?

Robert Tomaszewski
29 grudnia 2013
Podatki
Akt notarialny

Zbyt niska wartość transakcji nieruchomości może zwrócić uwagę fiskusa

Przepisy skarbowe dotyczące transakcji na rynku nieruchomości są w Polsce bardzo jasno ustalone. Problem pojawia się w momencie, gdy nabywamy nieruchomość w promocyjnej, okazyjnej cenie. Wówczas urząd skarbowy ma prawo zakwestionować wartość przeprowadzonej transakcji.

Sposób naliczania PCC

Podpisanie umowy u notariusza zdawałoby się kończyć transakcję. Jeśli jednak urząd skarbowy dopatrzy się zaniżenia ceny nieruchomości w takim akcie, ma prawo interweniować. Zbyt duża rozbieżność między ceną określoną w transakcji, a cenami rynkowymi nieruchomości, mogą przysporzyć wielu problemów nabywcy i sprzedającemu. Sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest tzw. podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wysokość takiego podatku ustalana jest indywidualnie dla każdej transakcji i stanowi 2% ceny sprzedaży. Wartość podatku ustala się podczas zawierania umowy u notariusza. To właśnie notariusz odpowiedzialny jest za pobranie takiego podatku i przekazanie go do urzędu skarbowego.

Kiedy podatek PCC nie jest naliczany?

Wyjątkiem od reguły pobierania podatku od czynności cywilnoprawnych jest sytuacja, w której nieruchomość nabywa się od dewelopera na rynku pierwotnym lub też nieruchomość nabywana jest od firmy, która jest płatnikiem VAT. W takiej sytuacji, zgodnie z art.2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, takie czynności nie podlegają opodatkowaniu. Wyjątkiem jest również sytuacja, w której transakcja dotyczy gruntów stanowiących w myśl przepisów prawa, grunty rolne.

Rozbieżne ceny nieruchomości

Duże rozbieżności w rynkowych i transakcyjnych cenach nieruchomości zawsze wzbudzają niepokój i zainteresowanie fiskusa. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawą opodatkowania transakcji jest każdorazowo wartość rynkowa nieruchomości. Ustawa nie precyzuje jednak, jakie odstępstwa od tej wartości są dopuszczalne. Jak informuje Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o.: „Odstępstwa w różnicach cen rynkowych i cen transakcyjnych nieruchomości są naturalne i nie ma możliwości ich wyeliminowania. Choćby z powodu dużej konkurencji na rynku transakcyjnym. Jednak z doświadczenia wiem, że w przypadku 20%­-30% różnic między cenami, nie ma problemów. Fiskus nie wykazuje zainteresowania takimi transakcjami.

Nieruchomości

Wynika to z faktu, ze nieruchomość nieruchomości nie równa. Zaś różnica w lokalizacji nawet o kilkadziesiąt metrów może zmieniać wartość działki nawet trzykrotnie”. Działania fiskusa są jak najbardziej zrozumiałe. Mają na celu wyeliminowanie nieuczciwego zaniżania wartości transakcji, co w konsekwencji prowadzi do zaniżania należnego podatku. Urząd skarbowy, który wykryje takie nieprawidłowości ma prawo interweniować, a skutki takiej interwencji mogą dotknąć zarówno kupującego, jak i sprzedającego. To właśnie od kupującego fiskus najczęściej żąda zwrotu zaniżonego podatku. Z jednej strony działania fiskusa są dobre i zgodne z literą prawa. Z drugiej jednak może się zdarzyć nadgorliwy pracownik urzędu skarbowego, który podda w wątpliwość transakcję zawartą w legalny i uczciwy sposób.

Co dalej?

Urząd skarbowy, który kwestionuje wartość jakiejś transakcji, wzywa strony transakcji do podwyższenia jej wartości i naliczenia odpowiedniego podatku. Inną ewentualnością jest wezwanie do złożenia wyjaśnień dotyczących okoliczności nabycia nieruchomości za cenę niższą niż rynkowa. Jeśli wyjaśnienia okażą się dla fiskusa niewystarczające zostaje powołany rzeczoznawca, który określa realną wartość nieruchomości. Jeśli strony zgadzają się na podwyższenie kwoty transakcji lub jeśli rzeczoznawca określi wyższą wartość przedmiotu umowy, zostaje naliczony wyższy podatek, który należy zapłacić z odsetkami, od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Możliwość zakupu nieruchomości w niskiej cenie może być bardzo atrakcyjna dla kupującego. Przed transakcją powinien on jednak zastanowić się skąd tak niska cena nieruchomości, a także czy taka transakcja – jeśli nie ma bardzo dobrego uzasadnienia – nie będzie obciążona dodatkowymi kosztami związanymi z interwencją fiskusa.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top