Kiedy gmina zobowiązana będzie do zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Część pierwsza

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera przepisy powszechnie obowiązujące – a więc inwestycje powstające niezgodnie z jego treścią uznane zostaną za samowole. Jak wpłynąć na gminę, by ta zmieniła treść niekorzystnego planu, czyli jak radzić sobie z ograniczającymi zapisami tego aktu prawa miejscowego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić w konsekwencji podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych, przykładowo pozwolenia na budowę – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Inwestycja, która powstanie z naruszeniem ustaleń zwartych w miejscowym planie uznana zostanie za samowolę, na której legalizację nadzór budowalny nie wyda zgody. Jak zatem widać – ten akt prawa miejscowego to, szczególnie z punktu widzenia inwestorów planujących przeprowadzić przedsięwzięcie na obszarze nim objętym, jeden z najważniejszych dokumentów, z którego treścią koniecznie muszą się zapoznać. Dokument ten informuje bowiem o przeznaczeniu danego terenu oraz określa możliwe sposoby jego zagospodarowania. W ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy).

Zdarza się jednak często, że plan miejscowy skutkuje dużymi ograniczeniami dla zarówno właścicieli nieruchomości, jak i dla przyszłych inwestorów.

Jak wpłynąć na gminę, by ta zmieniła treść niekorzystnego planu?

Pierwszym krokiem, jaki może podjąć inwestor jest złożenie wniosku o zmianę planu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Kluczowe jest, aby wniosek został rzetelnie umotywowany i aby postulaty inwestora zostały przez niego dokładnie uargumentowane. Niestety, ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie zapisów dotyczących procedur rozpatrywania takich wniosków, co oznacza, że nie ma przewidzianego terminu na ustosunkowanie się do postulatów wnioskodawcy – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Wniosek, który trafi do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta może, ale nie jest to obligatoryjne, zostać przedstawiony na posiedzeniu rady gminy (bądź rady miasta). Jednak zdarza się często, że wniosek o zmianę planu jest przez organ gminny całkowicie ignorowany. Najczęstszym powodem lekceważenia takich pism są spore koszty, jakie zawsze wiązać się będą z uchwaleniem nowego planu, którym będzie działka objęta. Co więcej, gminy nie decydują się chętnie na zmianę tego dokumentu planistycznego ze względu na możliwe roszczenia odszkodowawcze ze strony mieszkańców, dla których zapisy nowego planu okażą się ograniczające. Mowa tu o art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę

W kolejnej części poradnika omówione zostaną okoliczności, których zaistnienie przesądzi o stwierdzeniu nieważności planu miejscowego.