Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne ograniczenia. Jakie? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Las – jak to pojęcie ujęto w prawie?

Nie każde rosnące skupisko drzew można uznać za las… przynajmniej w sensie prawnym. O tym kiedy grupa brzóz, sosen, świerków czy klonów ma charakter lasu, a nie jedynie przypadkowej, jakkolwiek niesklasyfikowanej zieleni, decydują oczywiście obowiązujące przepisy. Kluczowa w tym zakresie jest ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Zadaniem tej regulacji jest wskazanie zasad zachowania, ochrony i powiększania zasobów leśnych oraz zasady gospodarki leśnej w powiązaniu z innymi elementami środowiska i gospodarką narodową. Jednocześnie określa zasady odpowiedzialności za naruszenie obowiązujących przepisów – krajowych oraz unijnych.

Czym jest zatem las w rozumieniu ustawy o lasach? Zgodnie z art. 3 tej regulacji to grunt:

1)     o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 hektara, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:

a)     przeznaczony do produkcji leśnej lub

b)     stanowiący rezerwat przyrody wchodzący w skład parku narodowego albo

c)     wpisany do rejestru zabytków;

2)     związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestronnego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Polska znajduje się w czołówce europejskiej, jeśli chodzi o przeznaczenie terenów pod lasy. A właściwie całkowitą powierzchnię lasów. Żyjemy w zielonej krainie. Lasy obejmują niemal 1/3 naszego kraju, zajmując obszar ponad 9,2 milionów hektarów. Zdecydowana większość z nich nie znajduje się jednak w rękach prywatnych. To lasy państwowe – ponad 7,3 milionów hektarów zarządzana jest przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe. Poza „władztwem” Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe pozostają jedynie lasy: będące w użytkowaniu wieczystym parków narodowych, wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, a także będących w użytkowaniu wieczystym na mocy odrębnych przepisów. Oczywiście w ramach sprawowanego zarządu Lasy Państwowe prowadzą gospodarkę leśną. Gospodarują one gruntami i innymi nieruchomościami oraz ruchomościami związanymi z gospodarką leśną. Prowadzą takżę ewidencję majątku Skarbu Państwa oraz ustalają jego wartość.

Co również istotne, obowiązujące ewidencje mogą kwalifikować dany obszar jako las, a jednak… nie będzie on porośnięty żadnym drzewem. Wciąż jednak trzeba będzie traktować go jako las i mieć na względzie istniejące ograniczenia w zabudowie – zaznacza Robert Tomaszewski.

A jak stwierdzić, że kupowana lub sąsiednia działka stanowi las? W ewidencji gruntów i budynków taki teren oznacza się symbolem „Ls”. Warto zatem przed podjęciem decyzji i podpisaniem aktu wystąpić do miejscowego starostwa o stosowne wypisy i wyrysy z rejestru gruntów. One są dostępne do publicznego wglądu.

Użytkowanie terenu – jak blisko lasu może zostać wybudowany dom?

Odpowiedzi na powyższe pytanie należy szukać w innym akcie prawnym niż ustawa o lasach. W tym przypadku pomocne będzie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wskazane rozporządzenie podobnie jak ewidencja gruntów i budynków określa lasy symbolem „Ls”. W odniesieniu do lasów w regulacji zawarto zatem dwa istotne parametry. Minimalna odległość domu od lasu powinna wynosić:

– 12 metrów, gdy dom ma ściany i pokrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia albo

– 16 metrów, gdy dom ma ściany lub pokrycie dachu rozprzestrzeniające ogień.

Jak należy rozumieć czynnik „rozprzestrzeniania” lub „nierozprzestrzeniania” ognia? Chodzi po prostu o elementy budynku, które mogą przyczyniać się do szybszego zwiększania obszaru objętego pożarem. Należy mieć przy tym na względzie zarówno potencjalne działanie ognia od wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku. Generalnie przyjmuje się zatem, że odległość 12 metrów będzie się stosować do budynków ze ścianami murowanymi ocieplonymi wełną mineralną lub styropianem (przy odpowiednim systemie ocieplenia). Zaś 16 metrów w odniesieniu do budynków ze ścianami w konstrukcji drewnianej albo z pokryciem dachu z materiału łatwopalnego.

Dzisiaj w Polsce największą popularnością cieszą się wciąż domy wznoszone tradycyjną technologią, czyli murowane. Pod względem dostępności materiałów i fachowców jest to zdecydowanie lepszy wybór. Przyszli inwestorzy mogą też przebierać wśród licznych gotowych projektów budowlanych, co znacząco ogranicza czas. A do tego takie projekty dostępne są w całkiem atrakcyjnych cenach. Domy drewniane z kolei paradoksalnie są dużo droższe. Chodzi przy tym nie tylko o wysokie ceny samego drewna, ale też wszelkich materiałów do jego odpowiedniej impregnacji. Nadto na rynku brakuje wykwalifikowanych fachowców, specjalizujących się we wznoszeniu tego typu budynków. Warto natomiast stawiać na specjalistów, bo ich wiedza i doświadczenie bezpośrednio przekłada się na żywotność domu. Żeby jednak poszukać zalet domów drewnianych warto podkreślić, że co do zasady przy dostępności materiału powstają one zdecydowanie szybciej. W ich konstrukcji można także zastosować rozwiązania oszczędzające energię, co czyni je całkiem tanimi w eksploatacji.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jak postawić dom bliżej lasu?

W kwestii ograniczeń w zabudowie i konieczności sytuowania budynków w odległości 12 lub 16 metrów, warto wspomnieć o pewnym wyjątku. W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazano na pewne ułatwienie dla przyszłych inwestorów. Budynek będzie zatem mógł zostać zlokalizowany bliżej lasu po spełnieniu określonych w przepisach przesłanek.

Po pierwsze zatem gdy teren, na którym znajduje się granica (kontur) lasu, z którym graniczyć ma budynek, będzie przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, którym jest objęta działka, pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną. Z kolei w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gdy grunty leśne, z którymi miałby graniczyć budynek mieszkalny, będą objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne. Taka zgoda musiałaby być jednak uzyskana w przeszłości przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na podstawie obowiązujących w przeszłości aktów prawnych, które utraciły już moc.

Jak dowiedzieć się, czy istnieje szansa na skorzystanie z takiego wyjątku? Zarówno informację o obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak i aktach uchwalanych w przeszłości oraz funkcjonujących zgodach na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne, można uzyskać we właściwym miejscowo urzędzie miasta i gminy. Wszystkie te informacje należy uwzględnić opracowując wstępną koncepcję planowanej inwestycji.

Linie zabudowy, użytkowanie terenu – czy istnieją jeszcze jakieś dodatkowe wymogi?

Oczywiście skorzystanie ze wspomnianego wyżej wyjątku nie może być całkiem bezwarunkowe i bezproblemowe. Budynek będzie mógł zostać zlokalizowany nawet w odległości 4 metrów od lasu, jednakże po spełnieniu pewnych, dodatkowych wymagań. Przede wszystkim taki dom powinien zostać wykonany w odpowiedniej technologii. W całości powinien się składać z elementów nierozprzestrzeniających ognia.

Dodatkowo nie może zawierać pomieszczeń zagrożonych wybuchem. Konieczne jest też przeprowadzenie stosownej kwalifikacji i przyznanie mu odpowiedniej, wysokiej klasy odporności pożarowej – wymienia Robert Tomaszewski. Kupując działkę pod budowę domu w lesie należy zatem sprawdzić wiele istotnych czynników. Stosowny research w tym zakresie trzeba przeprowadzić jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie uwzględnia też oczywiście inne wymogi, jakie powinny spełniać planowane budynki. Ten i inne akty prawne mogą ingerować w bardzo szczegółowe elementy inwestycji, w tym chociażby kolorystykę obiektów budowlanych. Takie zasady obejmują nie tylko duże inwestycje, ale także budownictwo jednorodzinne.

Działki budowlane w lesie – co zniechęca potencjalnych inwestorów?

Szereg formalności zniechęca wielu potencjalnych inwestorów. Być może właśnie dlatego wciąż można kupić działki w niewielkiej odległości od morza czy blisko gór w naprawdę atrakcyjnych cenach. Aby spełnić swoje marzenia o domu w lesie, o śpiewie ptaków tuż za oknem, grzybach na wyciągnięcie ręki należy podjąć jednak minimalny wysiłek. Załatwienie formalności nie musi być przy tym strasznie skomplikowane i czasochłonne. Zwłaszcza że w tym zakresie można skorzystać z pomocy specjalistów.

Nic natomiast nie jest niemożliwe. Da się pokonać trudności związane z zalesieniem terenów, brakiem przyłączy (infrastruktury technicznej – prąd, woda, gaz). A także z niekorzystnymi postanowieniami, jakie zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że decyzję o zakupie działki nad morzem można podjąć pochopnie i bez dłuższego zastanowienia. Przestrzegamy też przed ograniczeniami, które skutecznie mogą zablokować każdą inwestycję. Należy na przykład wystrzegać się obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Pewne istotne ograniczenia mogą też zawierać chociażby zasady ochrony dziedzictwa kulturowego. Z pomocą specjalistów da się jednak zweryfikować wszystkie istotne kwestie i uniknąć niepotrzebnych, nieprzyjemnych niespodzianek.