Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że o najmie wspólnej nieruchomości powinni decydować wszyscy jej właściciele. To kwestia niebagatelna nie tylko dla wynajmujących, ale również dla najemców. Kiedy wyrażenie zgody małżonka jest potrzebne? W jakiej formie należy to zrobić? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.
Do czego nam informacja o stanie cywilnym w umowie najmu?
Tak naprawdę każda zawierana umowa powinna zawierać informację o stanie cywilnym stron. To bowiem jest niezbędne do weryfikacji konieczności pozyskania zgody współmałżonka na zaciągnięcie przez drugą osobę określonego zobowiązania. Nie chodzi tutaj wyłącznie o zawierane umowy najmu, ale wszystkie inne, dotyczące wspólnego majątku małżonków. Tego typu kontrakty mają bowiem wpływ na sytuację obu osób. Mogą rodzić określony przychód, ale również poszczególne obowiązki podatkowe. Konsekwencją ustalenia, że dana osoba pozostaje w związku małżeńskim jest natomiast konieczność weryfikacji, jaki ustrój majątkowy panuje między małżonkami. Inne zasady będą bowiem obowiązywały w odniesieniu do wspólności majątkowej, a inne do tak zwanej intercyzy, czyli rozdzielności majątkowej – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.
Wspólność a rozdzielność majątkowa
Do powstania ustroju wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) dochodzi z chwilą zawarcia małżeństwa. Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą natomiast do majątku osobistego każdego z małżonków. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa. Najpopularniejszą formą umowy majątkowej jest natomiast tak zwana intercyza, czyli rozdzielność majątkowa. W razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później. Każdy z małżonków zarządza też samodzielnie swoim majątkiem.
Czy do umowy najmu nieruchomości potrzebna jest zgoda małżonka?
W przypadku tak zwanej intercyzy, czyli rozdzielności majątkowej małżonkowie mogą zatem samodzielnie zawierać umowy najmu, bo samodzielnie dysponują swoim majątkiem. Jeżeli jednak pozostają w ustroju wspólności majątkowej, potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Z przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że co do zasady w kontekście wspólności majątkowej każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. W ustawie tej wskazano jednak również pewne wyjątki. O uzyskanie zgody małżonka należy zadbać w szczególności wtedy, gdy małżonek zamierza dokonać czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków, a także gdy zamierza dokonać czynności prawnej, prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal. W konsekwencji takim wyjątkiem będzie również zawierana umowa najmu lokalu.
Jak wyraża się zgodę na zawarcie umowy?
W przypadku konieczności wyrażenia zgody na dokonanie danej czynności prawnej przez małżonka, treść jego oświadczenia powinna stanowić załącznik do sporządzanej umowy. Oświadczenie to musi precyzyjnie wskazywać, o jaką czynność chodzi. Może zatem wyglądać chociażby tak: „Ja, niżej podpisana Marta Kowalska wyrażam zgodę na zawarcie przez mojego małżonka umowy najmu lokalu mieszkalnego, położonego w Warszawie przy ul. Pięknej 4”. Rzecz jasna im więcej szczegółów zawieranej umowy, tym lepiej. W kontekście zgody współmałżonka należy też pamiętać, że konsekwencją braku wyrażenia przez niego zgody jest bezskuteczność zawieszona zawieranej umowy.
