Kiedy należy zapłacić opłatę adiacencką?

Podział lub scalenie nieruchomości może wiązać się z koniecznością uiszczenia tak zwanej opłaty adiacenckiej. To należność publicznoprawna związana ze wzrostem wartości określonej nieruchomości. W jaki sposób ją ustalić? Kto i kiedy musi ją zapłacić? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Czym jest opłata adiacencka

Instytucja opłaty adiacenckiej została uregulowana w przepisach ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a tej regulacji, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu. Oczywiście w tym celu przeprowadzi stosowne postępowanie i finalnie wyda decyzję administracyjną. Wszczęcie tego postępowania może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Później sprawa w pewnym sensie się przedawnia i gmina nie może już dochodzić opłat z tytułu wzrostu wartości podzielonej nieruchomości.

Czy termin 3 lat zawsze liczy się tak samo?

W przypadku podziału nieruchomości na wniosek właściciela podział nieruchomości, którego skutkiem może być wzrost wartości nieruchomości, następuje na jego koszt. Wzrost wartości nieruchomości w takim przypadku jest efektem samego podziału i korzyścią dla właściciela. W tej wyjątkowej sytuacji stosuje się zatem nieco inne terminy na ustalenie opłaty adiacenckiej. Przyjmuje się, że opłata musi zostać ostatecznie ustalona w terminie 3 lat od podziału. Ten stan rzeczy potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I OPS 5/09.

Ile wynosi opłata adiacencka?

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala właściwa rada gminy. Robi to w formie uchwały. Opłata adiacencka nie powinna wynosić więcej, niż 30 procent różnicy wartości nieruchomości. Prowadząc postępowanie administracyjne, właściwy organ musi przesądzić, czy rzeczywiście doszło do wzrostu wartości podzielonej nieruchomości. Nie robi tego rzecz jasna arbitralnie i odgórnie, na podstawie własnych doświadczeń, ale na podstawie zgromadzonych w sprawie dowodów. Podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak określa się wartość nieruchomości?

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się natomiast na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się z kolei jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Jak weryfikuje się poprawność wyceny nieruchomości?

Po sporządzeniu opinii o wartości nieruchomości wykonany operat szacunkowy podlega analizie przez organ prowadzący postępowanie. Oczywiście burmistrz, wójt lub inny organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii. Wynika to z faktu, że nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, jakie ma jedynie rzeczoznawca majątkowy. Organ jest jednak zobowiązany do dokonania formalnej oceny operatu. Powinien w szczególności zbadać czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a także czy nie zawiera jakichkolwiek niejasności, pomyłek i braków, które powinny zostać sprostowane albo uzupełnione. W razie wątpliwości co do jego prawidłowości, organ może więc wystąpić do rzeczoznawcy majątkowego z wezwaniem do wyjaśnienia pewnych kwestii.