Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty nakazem rozbiórki.

Zakup działki z domkiem letniskowym

Przy zakupie gruntu z domkiem letniskowym niezwykle ważne jest sprawdzenie statusu prawnego wspomnianego obiektu. Może się bowiem okazać, że tak niewielka i niepozorna budowla przysporzy wielu kłopotów, zarówno prawnych jak i finansowych. Po pierwsze ważna jest kontrola tego kiedy wybudowano domek rekreacyjny. Od daty wzniesienia obiektu zależy bowiem, jakie przepisy będą się do niego stosować. Zgodnie ze starymi przepisami przed postawieniem domku letniskowego właściciel nieruchomości musiał uzyskać pozwolenia na budowę. A więc jeśli domek powstał bez takiej decyzji administracyjnej uzna się go za samowolę budowlaną nawet po upływie kilkudziesięciu lat. Co więcej, pociągnięci do odpowiedzialności prawnej zostaną obecni właściciele nieruchomości. Mówiąc inaczej ci, którzy w momencie wykrycia nielegalnego charakteru domku letniskowego mają do niego tytuł prawny.

Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości

Poprzedni właściciel, lub też kilku właścicieli, mogą w ogóle nie odpowiadać za niejasny status prawny budowli. Warto pamiętać, że nabywając nieruchomość, nabywa się także wszelkie związane z nią zarówno prawa jak i obowiązki. W tym także konsekwencje prawne. A więc jeśli przed zakupem działki z domkiem letniskowym nie skontrolujemy dokładnie wszelkich potrzebnych dokumentów i nie ustalimy, jaki status prawny ma budowla, możemy także zakupić samowolę budowlaną oraz spore kłopoty.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jak uniknąć kłopotów, czyli do jakich dokumentów zajrzeć przed podpisaniem aktu notarialnego przeniesienia własności? W celu weryfikacji charakteru interesującej nas działki należy sprawdzić ustalenia zawarte w obowiązującym na danym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta. MPZP udzieli nam wielu potrzebnych informacji. I to zarówno o przeznaczeniu danego terenu, jak i o warunkach jego zagospodarowania i zabudowy. Jeśli bowiem kupimy domek wybudowany na terenie, dla którego nie przewiduje się możliwości zabudowy, szanse na legalizację obiektu będą znikome – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Należy pamiętać, że każdy ma prawo wglądu do dokumentu i sprawdzenia zgodności działań z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. A ponadto do otrzymania z niego wypisów i wyrysów w celu sprawdzenia jakie ograniczenia przewiduje rada gminy. Wcale nie jest potrzebne posiadanie prawa własności do nieruchomości położonej w granicach administracyjnych gminy. Jeśli z jakichkolwiek względów rada gminy uchwaliła zmiany w MPZP należy skontrolować obydwa dokumenty.

Kwestia gruntów

Ostatnia kwestia, która może zadecydować o konieczności rozbiórki domku letniskowego to definiowana przez prawodawstwo kwestia „trwałego związania z gruntem”. Jeśli obiekt nie jest związany trwale z gruntem, zgodnie ze starymi przepisami, nie zaistniała potrzeba uzyskiwania pozwolenia na budowę. Jeśli natomiast spełnia kryteria, które pozwolą na sklasyfikowanie go jako obiektu trwale związanego z gruntem, należało uzyskać pozwolenie na budowę.

Podsumowanie

Kupno działki z domkiem letniskowym może wydawać się znakomitą inwestycją, zwłaszcza jeśli działka leży w atrakcyjnym miejscu, np. miejscowości turystycznej. Może się jednak okazać, że rozbiórka domku jest konieczna, bo właściciel pragnie rozpocząć budowę domu lub okazuje się, że domki nie nadają się do użytkowania. Dlatego ważne jest, by przy zakupie wymarzonej działki z domkiem letniskowym oprócz dokładnego sprawdzenia gruntu, czy poprzedniego właściciela, skontrolować sam obiekt. Jego rozbiórka może być bowiem czasochłonna i kosztowna. Zaś legalizacja nie dość ze wymaga wielu formalności, to jeszcze niekiedy nie jest po prostu możliwa do przeprowadzenia.

Co jeszcze warto mieć na uwadze? Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami prawa budowalnego pośród obiektów, które mogą zostać wzniesione bez uzyskania pozwolenia na budowę znajdują się także wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej. W rozumieniu ustawy są to budynki o przeznaczeniu do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 mkw. Przy czym liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mkw powierzchni działki.