Kiedy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT? Część druga

W poprzedniej części poradnika omówione zostały prawne dyrektywy, od których uzależniona jest możliwość zwolnienia z podatku VAT dostawy nieruchomości.

Przypomnijmy, że aby mogło dojść do zwolnienia z podatku VAT w przypadku dostawy nieruchomości muszą zostać spełnione dyrektywy zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub też w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Drugi z tych przepisów mówi o sytuacji, gdy w stosunku do danych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie (w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego), a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

Opodatkowanie nieruchomości

Jak zatem rozliczyć dostawę nieruchomości nabytych w okresie, kiedy jeszcze nie obowiązywały dyrektywy ustawy o podatku od usług i towarów, czyli przed 5 lipca 1993 roku? W tym kontekście warto przywołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 października 2015 r. (sygnatura akt: III SA/Gl 1273/15). W tym rozstrzygnięciu zwarte zostało stanowisko, zgodnie z którym dostawa budynku nabytego przed 1993 r. nie może zostać objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT – nie została bowiem wypełniona przesłanka o nieprzysługiwaniu prawa do odliczenia. W świetle przywołanego tu wyroku zwolnienie będzie możliwe do zastosowania jedynie w sytuacji, gdy podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przez przepisy dyrektyw lub też bezpośrednio ustawy o VAT. W konsekwencji, jeśli w momencie nabywania przez niego nieruchomości dostawa w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (ponieważ nie było jeszcze odpowiedniej ustawy) to późniejsza jej sprzedaż może podlegać opodatkowaniu VAT. Podobne stanowisko znaleźć można m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 października 2014 r. (sygnatura akt: I FSK 1545/13) oraz z 15 maja 2015 r. (sygnatura akt: I FSK 382/14).

Takie stanowiska zajmowane przez sądy sprawiają, że podatnicy mają spore kłopoty z ustaleniem, czy dokonana przez nich transakcja może podlegać ustawowemu zwolnieniu, czy też obciążona zostanie podatkiem VAT. W sytuacji, gdy zostanie nieprawidłowo zastosowane zwolnienie sprzedający może zostać zobowiązany do pokrycia należnego VAT z własnych środków – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Gdyby natomiast zwolnienie przysługiwało, a dostawa mimo to została opodatkowana, to osoba, która nabyła nieruchomość poniesie ryzyko, jakie wiąże się z nieuprawnionym odliczeniem podatku naliczonego. Oznacza to, że nabywca zostanie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych wraz z odsetkami od powstałych zaległości podatkowych. W związku z powyższym zawsze należy indywidualnie analizować każdą transakcję i sprawdzać okoliczności, w jakich doszło do sprzedaży takich obiektów– przede wszystkim pod kątem tego, czy spełniają wymogi ujęte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub też art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.