Kiedy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT? Część pierwsza

W jakich okolicznościach dla transakcji sprzedaży nieruchomości można zastosować zwolnienie z VAT?

Transakcja polegająca na sprzedaży nieruchomości co do zasady rodzi konsekwencje w postaci podatku VAT. Ustawodawca przewidział pewne okoliczności, które umożliwią podatnikom skorzystanie ze zwolnienia od konieczności uiszczenia tej formy daniny. Zwolnienie z VAT będzie obowiązywać w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od usług i towarów (dalej: ustawa o VAT).

Zgodnie z przywołanym artykułem zwolniona z obowiązku podatkowego VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy owa dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem i dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przewiduje inną, dodatkową sytuację, w której może dojść do zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części z obowiązku uiszczenia daniny na rzecz fiskusa. Jeśli poprzednia przesłanka nie może zostać zastosowana, to można zwolnić transakcję sprzedaży nieruchomości z VAT pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Co więcej, dokonujący dostawy nie mógł ponieść żadnych wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli natomiast ponosił takie wydatki, to muszą być one niższe niż 30 proc. wartości początkowej takich obiektów. Warto zatem bliżej przyjrzeć się wspomnianym przepisom.

Ustawa o podatku od nieruchomości

Przywołany powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zawiera przesłankę mówiącą o tzw. „pierwszym zasiedleniu”. Pojęcie to zostało doprecyzowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi wieczystemu budynków, budowli lub ich części, po ich uprzednim wybudowaniu lub ulepszeniu, przy zastrzeżeniu, że wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. A zatem, w praktyce, wspomniany przepis można zastosować wyłącznie do budynków wybudowanych i ulepszanych, a w późniejszej kolejności dopiero oddanych do użytkowania lub sprzedanych osobom trzecim – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Warto ponadto sprawdzić także pojęcie „ulepszania”. Zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, ponieważ to do nich właśnie odsyła nas ustawodawca, są to wydatki poniesione w związku z przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub, mówiąc bardziej ogólnie, modernizacją danej nieruchomości.

Zgodnie z drugą ze wspomnianych preferencji, czyli art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, może dojść do zwolnienia z obowiązku podatkowego od towarów i usług, jeśli w stosunku do budynków, budowli lub ich części nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tu warto zaznaczyć, że w optyce fiskusa, nie należy odnosić tej dyrektywy do przykładowo ich oddania w użytkowanie na podstawie umowy cywilnoprawnej, lecz do wytworzenia nieruchomości lub ich nabycia.

Warto rozważyć także kwestię nieruchomości nabytych w okresie, kiedy jeszcze nie obowiązywały dyrektywy ustawy o podatku od usług i towarów, czyli przed 5 lipca 1993 roku. Czy one również mogą podlegać omówionemu powyżej zwolnieniu z VAT?

Kwestia właściwego rozliczenia dostawy budynku nabytego przed 1993 rokiem przedstawiona zostanie w kolejnej części poradnika.