Kiedy sprzedaż nieruchomości to już działalność gospodarcza?

W jakich okolicznościach osoba zbywająca nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu VAT? Co decyduje o obowiązku zapłaty tego podatku, czyli kiedy mamy do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami, a kiedy z zarządem majątkiem prywatnym?

Podstawa prawna

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT i dyrektywą unijną, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega działanie, któremu można przypisać znamiona działalności gospodarczej. W myśl art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wspomniana przez ustawodawcę działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Kluczowe jest właśnie to, czy mamy do czynienia z czynnościami wykonywanymi w sposób ciągły dla celów zarobkowych – podkreśla Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

W związku z powyższym każda transakcja sprzedaży gruntów powinna być, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, rozpatrywana indywidualnie. Kluczowe dla ustalenia, czy zbywający grunt zostanie uznany za podatnika VAT będzie ustalenie, czy wykonywał on wcześniej działania jedynie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (czyli korzystał z uprawnienia do rozporządzania majątkiem osobistym), czy też jego działalność w tym zakresie przybrała formę zawodowego, profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Profesjonalny obrót nieruchomościami

Warto w tym miejscu przyjrzeć się wyrokowi Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 15 września 2011r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym jednoznacznie stwierdzono, że osoba, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, powinna zostać uznana przez organ podatkowy za przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomości. Mogą to być np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu, prowadzeniu kampanii reklamowej i inne, wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem – wymienia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Innymi słowy chodzi o wszystkie działania mające zarówno podnieść atrakcyjność sprzedawanego obiektu, jak i wszelkie działania marketingowo-promocyjne. Z kolei o naliczeniu VAT nie powinny decydować takie aspekty jak: czynności polegające na podziale gruntu w celu uzyskania większej wartości poszczególnych działek powstałych po podziale, okres, w jakim następowały transakcje, czy też wysokość osiągniętego z tego tytułu przychodu.

Czynności zorganizowane i ciągłe

Fiskus uzna więc zbycie nieruchomości za działalność gospodarczą, jeśli czynności podjęte przez sprzedającego przybiorą formę zorganizowaną i ciągłą – będą nosić znamiona profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Może być to przykładowo wydzielenie dróg wewnętrznych, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług deweloperskich lub innego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Pod uwagę mogą zostać wzięte także działania marketingowe, jakie zostały podjęte z myślą o sprzedaży danych nieruchomości – chodzi tu o wykroczenie poza zwykłe formy ogłoszenia. Jednak wymienione tu aspekty nie mogą mieć charakteru jedynie pojedynczego czy okazjonalnego zdarzenia. Wspomniane czynności muszą podejmowane być w sposób ciągły przez zbywającego nieruchomość – zgodnie z wieloma interpretacjami skarbowymi, m.in. łódzkiej Izby Skarbowej z 4 grudnia 2015 r., IPTPP2/4512-504/15-6/JS. Warto mieć także na uwadze, że przykładowo zlecenie sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego pośrednikowi w obrocie nieruchomościami w żaden sposób nie wpływa na uznanie podmiotu zbywającego nieruchomość za podatnika VAT.

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie VAT?

Kiedy natomiast przy sprzedaży nieruchomości będziemy mieli do czynienia z czynnościami odpowiadającymi, zawartej w ustawie o VAT, definicji działalności gospodarczej? Przykładowo w sytuacji, gdy dokonamy przebudowy domu, stanowiącego majątek prywatny, w celu wyodrębnienia czterech odrębnych mieszkań, a następnie ich sprzedaży. W takich okolicznościach transakcja sprzedaży podlegać będzie VAT. Organy podatkowe bardzo zgodnie rozstrzygają, że lokale powstałe z przebudowy domu nie stanowią majątku prywatnego podatnika – Interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 4 listopada 2015 r., IBPP1/4512-618/15/AW. Dochodzi bowiem do zmiany sposobu wykorzystywania obiektu budowlanego, gdzie traci on osobisty charakter, stając się w zamian towarem handlowym – informuje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Mamy więc do czynienia nie z zarządem majątkiem prywatnym, ale ze sprzedażą składnika majątku działalności gospodarczej.