PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Kiedy sprzedaż nieruchomości to już działalność gospodarcza?

Bartłomiej Kuzniar
5 września 2018
Nieruchomości
Podatki
Nieruchomości

W jakich okolicznościach osoba zbywająca nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu VAT? Co decyduje o obowiązku zapłaty tego podatku, czyli kiedy mamy do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami, a kiedy z zarządem majątkiem prywatnym?

Podstawa prawna

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT i dyrektywą unijną, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega działanie, któremu można przypisać znamiona działalności gospodarczej. W myśl art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wspomniana przez ustawodawcę działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Kluczowe jest właśnie to, czy mamy do czynienia z czynnościami wykonywanymi w sposób ciągły dla celów zarobkowych – podkreśla Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

W związku z powyższym każda transakcja sprzedaży gruntów powinna być, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, rozpatrywana indywidualnie. Kluczowe dla ustalenia, czy zbywający grunt zostanie uznany za podatnika VAT będzie ustalenie, czy wykonywał on wcześniej działania jedynie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (czyli korzystał z uprawnienia do rozporządzania majątkiem osobistym), czy też jego działalność w tym zakresie przybrała formę zawodowego, profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Profesjonalny obrót nieruchomościami

Warto w tym miejscu przyjrzeć się wyrokowi Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 15 września 2011r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym jednoznacznie stwierdzono, że osoba, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, powinna zostać uznana przez organ podatkowy za przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomości. Mogą to być np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu, prowadzeniu kampanii reklamowej i inne, wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem – wymienia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Innymi słowy chodzi o wszystkie działania mające zarówno podnieść atrakcyjność sprzedawanego obiektu, jak i wszelkie działania marketingowo-promocyjne. Z kolei o naliczeniu VAT nie powinny decydować takie aspekty jak: czynności polegające na podziale gruntu w celu uzyskania większej wartości poszczególnych działek powstałych po podziale, okres, w jakim następowały transakcje, czy też wysokość osiągniętego z tego tytułu przychodu.

Nieruchomości

Czynności zorganizowane i ciągłe

Fiskus uzna więc zbycie nieruchomości za działalność gospodarczą, jeśli czynności podjęte przez sprzedającego przybiorą formę zorganizowaną i ciągłą – będą nosić znamiona profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Może być to przykładowo wydzielenie dróg wewnętrznych, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług deweloperskich lub innego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Pod uwagę mogą zostać wzięte także działania marketingowe, jakie zostały podjęte z myślą o sprzedaży danych nieruchomości – chodzi tu o wykroczenie poza zwykłe formy ogłoszenia. Jednak wymienione tu aspekty nie mogą mieć charakteru jedynie pojedynczego czy okazjonalnego zdarzenia. Wspomniane czynności muszą podejmowane być w sposób ciągły przez zbywającego nieruchomość – zgodnie z wieloma interpretacjami skarbowymi, m.in. łódzkiej Izby Skarbowej z 4 grudnia 2015 r., IPTPP2/4512-504/15-6/JS. Warto mieć także na uwadze, że przykładowo zlecenie sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego pośrednikowi w obrocie nieruchomościami w żaden sposób nie wpływa na uznanie podmiotu zbywającego nieruchomość za podatnika VAT.

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie VAT?

Kiedy natomiast przy sprzedaży nieruchomości będziemy mieli do czynienia z czynnościami odpowiadającymi, zawartej w ustawie o VAT, definicji działalności gospodarczej? Przykładowo w sytuacji, gdy dokonamy przebudowy domu, stanowiącego majątek prywatny, w celu wyodrębnienia czterech odrębnych mieszkań, a następnie ich sprzedaży. W takich okolicznościach transakcja sprzedaży podlegać będzie VAT. Organy podatkowe bardzo zgodnie rozstrzygają, że lokale powstałe z przebudowy domu nie stanowią majątku prywatnego podatnika – Interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 4 listopada 2015 r., IBPP1/4512-618/15/AW. Dochodzi bowiem do zmiany sposobu wykorzystywania obiektu budowlanego, gdzie traci on osobisty charakter, stając się w zamian towarem handlowym – informuje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Mamy więc do czynienia nie z zarządem majątkiem prywatnym, ale ze sprzedażą składnika majątku działalności gospodarczej.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top