Kiedy stosujemy uproszczony tryb podziału nieruchomości rolnej?

Nieruchomości rolne i leśne, w odróżnieniu od innych nieruchomości, mogą zostać podzielone w tzw. trybie uproszczonym. Dzięki temu są kuszącą propozycją dla inwestora chcącego korzystnie ulokować posiadany kapitał. Kiedy można podzielić nieruchomość rolną lub leśną? Na czym polega uproszczony tryb podziału? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jak ustalić, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną i leśną?

Sprawdzenie, czy dana nieruchomość – z perspektywy możliwości i zasad dokonania jej podziału –pod względem prawnym jest nieruchomością leśną lub rolną możliwe jest na kilka sposobów. Pierwszy z nich zakłada sprawdzenie, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu znaczenie odgrywa sposób jej wykorzystania. Sposób wykorzystania nieruchomości na cele rolne lub leśne uznaje się za spełniony, jeżeli w ewidencji gruntów i budynku (tj. w tzw. katastrze nieruchomości) nieruchomość jest oznaczona jako użytek rolny albo grunt leśny oraz zadrzewiony i zakrzewione, a także wchodząca w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi. Najprostszą metodą na jednoznaczne ustalenie, czy dana nieruchomość to grunt rolny i leśny jest złożenie wniosku do właściwego miejscowo urzędu miasta i gminy o sporządzenie i wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także do właściwego miejscowo starosty wniosku o wydanie wypisu z rejestru gruntów – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Kiedy możliwy jest podział działki rolnej lub leśnej?

W przypadku podziału nieruchomości rolnej i leśnej kluczowe znaczenie odgrywa powierzchnia działek, jakie miałyby powstać w wyniku planowanego przez Nas podziału. Zagadnienie to reguluje art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która to ustawa dla podziału nieruchomości rolnej lub leśnej – tj. mającego prowadzić do wydzielenia gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha – przewiduje określone ograniczenia. Ograniczenia, o jakich mowa w zdaniu poprzedzającym polegają z kolei na tym, że podział powodujący wydzielenie działki rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, ale tylko pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Należy zauważyć, że powyższe ograniczenie nie obowiązuje także w przypadku, jeżeli dla nieruchomości uda się Nam uzyskać warunki zabudowy, albowiem nieruchomości, dla których ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu nie można uznawać za wykorzystywane na cele rolne. Ze względu na fakt, że podział nieruchomości rolnej lub leśnej w takim przypadku następuje w tzw. trybie administracyjnym – jest wydawana decyzja administracyjna przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – możliwe jest, że w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Na czym polega uproszczony podział nieruchomości rolnej lub leśnej?

Jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością rolną lub leśną, która nie podpada pod zakres zastosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, to w celu podziału nieruchomości nie prowadzi się postępowania administracyjnego, celem którego jest wydanie decyzji zatwierdzającej podział. W takiej sytuacji podział polega na tym, że uprawniony geodeta – na nasz wniosek – wykona mapę z projektem podziału, którą następnie przyjmuje właściwy miejscowo starosta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Na koniec istotną rolę odgrywa także właściciel, który po otrzymaniu wyciągu z wykazu zmian gruntowych od właściwego miejscowo starosty, a także wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej nowopowstałej nieruchomości, może ujawnić dokonane zmiany w księdze wieczystej. Szczególną przewagą podziału geodezyjnego (uproszczonego) nad podziałem administracyjnym jest to, że żadna osoba nie może zakwestionować proponowanego przez Nas podziału (kształtu granic) wydzielanych działek, jeżeli tylko każda z działek jest większa niż 0,3000 ha. W przypadku podziału uproszczonego nie bada się także przesłanki posiadania przez nieruchomość własnego dostępu do drogi publicznej.

Na czym polegają czynności geodety wykonującego projekt podziału nieruchomości?

Należy pamiętać, że to co łączy administracyjny podział nieruchomości z podziałem geodezyjnym, jest osoba geodety uprawnionego. W obu wypadkach zakres jego zadań będzie podobny. Jedynie rezultat będzie o tyle różny, że w przypadku podziału administracyjnego – co zaznaczono na wstępie – dokumenty powstałe w następstwie prac geodety – tj. mapa podziału nieruchomości oraz wyciąg z wykazu zmian gruntowych – będą podstawą do wydania decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział. W praktyce czynności geodety polegają w szczególności na tym, że zgłasza on zaplanowaną pracę geodezyjną do właściwego miejscowo powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, pozyskuje mapę zasadniczą, na której określa granice wydzielanej nieruchomości, sporządza mapę do celów projektowych, sporządza wstępny projekt podziału nieruchomości oraz sporządza wykaz zmian gruntowych. Istotnym elementem podziału geodezyjnego jest też wyniesienie granic nowo wydzielonej działki na grunt, jak też okazanie zainteresowanym granic nowowydzielonej działki. Do zadań geodety należy także sporządzenie protokołu z przyjęcia granic nieruchomości.