Kłopoty inwestorów z operatami szacunkowymi

Coraz więcej inwestorów kwestionuje prawidłowość sporządzonych operatów szacunkowych, które decydują o ustaleniu opłat adiacenckich.

Podział, scalanie nieruchomości i budowa urządzeń z udziałem środków publicznych a opłata adiacencka

W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej spoczywać będzie na właścicielach lub użytkownikach wieczystych takich nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z pewnymi działaniami przeprowadzonymi przez gminę. Mowa tu o podziale nieruchomości, podziale i scaleniu nieruchomości, budowie urządzeń infrastruktury technicznej (np. drogi lub sieci kanalizacyjnej) z udziałem środków publicznych – czyli Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, ze źródeł Unii Europejskiej lub też źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Stawka opłaty adiacenkiej musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości (w przypadku podziału jest to 30%).

Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej, a podstawę do ustalenia jej wysokości stanowi sporządzona na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, czyli operat szacunkowy.

Zgodnie z prawem organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, zobowiązany jest do umożliwienia osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądania tego operatu oraz sporządzania z niego notatek i odpisów (które mogą zostać później uwierzytelnione). Wszyscy właściciele oraz użytkownicy wieczyści, na których nałożona zostanie opłata adiacencka, powinni z tego uprawnienia skorzystać i jeśli znajdą odstępstwa od stanu faktycznego – zakwestionować ustalenia rzeczoznawcy.

Wartość nieruchomości

Bardzo często bowiem dochodzi do sytuacji, w których nie bierze się pod uwagę wszystkich aspektów, które mogą wpływać na wartość nieruchomości, przez co przedmiot i zakres wyceny nie znajdują odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Główną przyczyną jest najczęściej pomijanie przez rzeczoznawców przesłanek przemawiających za obniżeniem wartości gruntu, a także dokonywanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku. Czasami w grę wchodzi także stronniczość osoby dokonującej wyceny, czy jego niekompetencja – dokonuje złego wyboru podejścia oraz metody i techniki wartościowania. Zdarzają się również i inne kłopoty z operatami szacunkowymi – może dojść nawet do absurdalnej sytuacji, w której kilka operatów sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę będzie podawać inną wartość tej samej nieruchomości (tak było w sprawie zwieńczonej przez wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura akt: I OSK 2638/14).

Operat szacunkowy

Co do zasady przy szacowaniu wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnić powinien w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Warto zatem zawsze sprawdzać ten dokument i w razie istotnych odstępstw wnosić o jego ponowne sporządzenie, najlepiej przez zupełnie innego rzeczoznawcę. Zgodnie z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za ocenę prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego odpowiada organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która rozpatruje zgłoszone jej zastrzeżenia w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Warto mieć także na uwadze fakt, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, a więc w opisywanym tu przypadku do wydania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenkiej, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy można ponownie wykorzystać po upływie tego okresu, jednak tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Jeśli nie dopełniono procedury, można zakwestionować operat, który stanowi podstawę do nałożenia opłaty adiacenkiej.