Kłopoty z warunkami zabudowy, czyli kiedy nasza działka posiadać będzie odpowiedni dostęp do drogi publicznej? Część pierwsza

Jeśli dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Jakie warunki muszą zostać spełnione, by otrzymać taką decyzję? Gdzie najczęściej pojawiają się problemy, czyli jak rozumieć przesłankę o „dostępie do drogi publicznej”?

Inwestorzy budowlani w trakcie swoich przedsięwzięć mogą niejednokrotnie natknąć się na problemy związane ze stosowaniem niejednolitej praktyki i wykładni przepisów przez organy administracji publicznej. Może prowadzić to do powstania sporów nie tylko administracyjnych, ale i sądowo-administracyjnych. Inwestor powinien zatem dokładnie poznać swoje uprawnienia, aby w razie konfliktu z urzędnikami, mógł dochodzić swoich racji – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Inwestor planujący rozpoczęcie budowy chce uzyskać informacje na temat możliwych sposobów zagospodarowania interesującego go terenu. Jeśli działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może otrzymać odpowiednie wypisy i wyrysy z tego aktu prawa miejscowego. W sytuacji natomiast, gdy taki dokument nie został uchwalony, może wystąpić o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu określa okoliczności zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Ogólnie rzecz ujmując celem warunków zabudowy jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może regulować zatem wszystkie elementy, które zostaną uznane za istotne z punktu widzenia zarówno urbanistyki, jak również i estetyki. Warto także pamiętać, że o ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu może wystąpić każdy, nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego żadnego tytułu prawnego do nieruchomości (ten będzie konieczny dopiero przy występowaniu o pozwolenie na budowę). Co więcej, przy ubieganiu się o tą decyzję nie ma wymogu uzyskania zgody obecnego właściciela gruntu – oznacza to, że dany teren może zostać objęty zatem nawet kilkoma decyzjami.

Warunki zabudowy

Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy wójt, burmistrz lub prezydent miasta kieruje się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków: działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej; nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie; co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego; decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Jakie kłopoty mogą czekać na inwestorów starających się o uzyskanie warunków zabudowy? Najczęstsze problemy pojawiają się w związku z przesłanką uzależniającą uzyskanie tej formy decyzji administracyjnej od dostępu terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy bezpośredni dostęp do tej drogi (czyli działka bezpośrednio graniczy z drogą publiczną) albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Pomimo, jak mogłoby się wydawać, przejrzystego charakteru tego przepisu, niezmiernie często inwestorzy zobowiązani zostają do udowodnienia spełnienia tego warunku – o tym w kolejnej części poradnika.