Kłopoty z warunkami zabudowy, czyli kiedy nasza działka posiadać będzie odpowiedni dostęp do drogi publicznej? Część trzecia

Warunki zabudowy zostaną wydane, jeśli m.in. teren pod planowaną inwestycję posiada dostęp do drogi publicznej. W poprzedniej części poradnika omówione zostały problemy, wynikające ze stosowania przez organy niejednolitej wykładni przepisów – czyli jak inwestor powinien udowodnić, że interesująca go działka rzeczywiście graniczy z drogą publiczną.

Jeśli teren pod planowaną inwestycję nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, ale posiada z nią łączność poprzez drogę wewnętrzna, z pozoru nic nie powinno stać na przeszkodzie, by wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Niestety, bardzo często dochodzi do sytuacji, w której wydanie tej formy decyzji organ uzależnia od wykazania przez wnioskodawcę posiadanego tytułu prawnego do korzystania z drogi wewnętrznej – na mocy ustanowionej służebności gruntowej lub na podstawie pisemnej zgody właściciela gruntu, w obrębie którego znajduje się droga wewnętrza. Taka wykładnia praktykowana przez organy, podobnie jak w sytuacji opisanej w poprzedniej części poradnika, sprawia, że inwestor już na etapie starania się o uzyskanie warunków zabudowy posiadać powinien tytuł prawny do gruntu – stanowisko takie jest sprzeczne z założeniem, według którego o warunki może wystąpić każdy zainteresowany, a nie jedynie podmioty posiadające prawo własności do danej nieruchomości.

Dostęp do drogi publicznej a warunki zabudowy

Jeśli między inwestorem a organem dojdzie do sporu na tym tle warto sięgnąć po prawną definicję dostępu do drogi publicznej, według której dostęp przez drogę wewnętrzną jest samodzielnym sposobem dostępu do drogi publicznej – jest więc niezależny od innych wymienionych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. A zatem droga wewnętrzna, jako samodzielny dostęp do drogi publicznej, nie powinna nakładać na inwestora obowiązku posiadania tytułu prawnego – ten będzie wymagany dopiero, jeśli rozpoczęte zostanie postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę.

Pomocny przy sporze o drogę wewnętrzną może okazać się również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2014 r., sygnatura akt: II OSK 2121/12. W jego treści inwestor odnajdzie istotną wskazówkę – w gminach o statusie miasta ulice, którym zostały nadane nazwy, są ogólnodostępne, nawet jeśli nie mają one charakteru dróg publicznych. Nie ma znaczenia, czy właścicielami takiej drogi są osoby prywatne. A zatem, jeśli dana nieruchomość podsiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej, czyli ulicy o nadanej nazwie, warunek ustawodawcy, by miała ona zapewniony dostęp do drogi publicznej i w konsekwencji mogły zostać wydane warunki zabudowy, został w pełni spełniony – bez konieczności ustanawiania służebności drogowej.

Warto także pamiętać, że organ w ramach postępowania o wydanie warunków zabudowy, nie może uzależniać wydania takiej decyzji od parametrów technicznych drogi – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Nie ma w prawie wymagań dotyczących stanu technicznego drogi wewnętrznej – przykładowo jej szerokości. A zatem rodzaj dostępu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną nie może być przez organy brany pod uwagę już przy ustalaniu warunków zabudowy.