16 marca 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wydał istotny wyrok dla osób, ubiegających się o pozwolenie na budowę. W orzeczeniu precyzyjnie określono kto obok inwestora i w jakiej sytuacji może stać się stroną prowadzonego postępowania administracyjnego. Sprawę komentuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.
Kontrowersyjna rozbudowa biurowca
W maju 2020 r. starosta, działając jako organ architektoniczno-budowlany, wydał decyzję administracyjną na mocy której zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na rozbudowę, nadbudowę i przebudowę pewnego budynku biurowego. Za stronę prowadzonego postępowania uznał wyłącznie inwestora. Starosta stwierdził bowiem, że obszar oddziaływania inwestycji w całości mieści się w granicach działek, należących do wnioskodawcy. Kilka tygodni później o wydanym orzeczeniu dowiedzieli się właściciele sąsiednich nieruchomości i złożyli wnioski o wznowienie postępowania. Ich zdaniem poprzez zawężenie kręgu stron postępowania do osoby inwestora niezasadnie zostali pozbawieni prawa do udziału w postępowaniu. Starosta wznowił postępowanie administracyjne po czym orzekł o odmowie uchylenia wydanej uprzednio decyzji.
Porażka przed organem I instancji
Starosta ustalił, że nieruchomości sąsiadów nie znajdują się w obszarze oddziaływania prowadzonej inwestycji. Przedmiotem pozwolenia na budowę jest bowiem rozbudowa budynku biurowego, tj. obiektu niezaliczonego do rodzaju inwestycji, dla których wymagana jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach z uwagi na znaczące oddziaływanie na środowisko. Rozbudowę budynku biurowego zaplanowano przy tym w odległości powyżej 4 metrów dla ścian z oknami i drzwiami zwróconymi w stronę granic z sąsiednimi działkami, dlatego lokalizacja obiektu spełnia wymogi, zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2020 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Bliskie sąsiedztwo nie wystarczy
Z tego powodu właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości sąsiadujących z inwestycją musieliby dla uzyskania statusu strony postępowania wykazać, że wskutek realizacji spornej inwestycji dojdzie do ograniczenia w swobodnym zagospodarowaniu własnej nieruchomości. Interes prawny tych osób powinien być skonkretyzowany, zindywidualizowany i oparty o przepis prawa materialnego, stanowiący podstawę ustalenia praw i obowiązków. W ocenie organu I instancji wnioskodawcy nie dali jednak podstaw do przyznania im statusu strony w postępowaniu administracyjnym. Orzeczenie organu I instancji spotkało się z niezadowoleniem wnioskodawców, którzy wnieśli odwołanie. Organ II instancji utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
Finał sprawy w sądzie
Wnioskodawcy postanowili zatem wykorzystać jeszcze jedną szansę na uzyskanie pozytywnego dla siebie rozstrzygnięcia i wnieśli skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ten jednak nie stanął po stronie właścicieli sąsiednich nieruchomości. Sąd podkreślił, że ustawa – Prawo budowlane – pod pojęciem „obszaru oddziaływania nieruchomości” rozumiała „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu”. Następnie regulacja ta została znowelizowana. Dzisiaj obowiązuje nieco zawężona definicja obszaru oddziaływania obiektu, pomijająca ograniczenia w zagospodarowaniu terenu jako wyznacznik granic „obszaru oddziaływania”. Natomiast pozostawiająca ograniczenia w zabudowie terenu jako kryterium wyznaczania granic „obszaru oddziaływania”.
Komu przysługuje status strony?
Dla uznania właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości za stronę postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę należy ustalić, czy jego nieruchomość znajduje się na terenie wyznaczonym na podstawie konkretnych przepisów prawa materialnego, w otoczeniu przedmiotowego obiektu budowlanego i czy przepisy te wprowadzają związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Nawet brak bezpośredniego sąsiedztwa pomiędzy nieruchomościami nie musi oznaczać braku przymiotu strony. Jednak zasięg wpływów inwestycji na otoczenie musi uwzględniać charakter tej inwestycji oraz sposób zagospodarowania terenu wywołany inwestycją. Ostatecznie zatem sąd nie przyznał racji właścicielom sąsiednich nieruchomości.
Dyrektor ds. Nieruchomości
Współzałożyciel i Dyrektor ds. Nieruchomości w Saveinvest. W swojej karierze uczestniczył w ponad 1000 transakcji sprzedaży gruntów.
W Saveinvest odpowiedzialny jest m.in. za selekcję gruntów kwalifikujących się do nowych projektów inwestycyjnych, co jest fundamentem udanego przedsięwzięcia w tej branży. Wie, że podstawą do dokonania dobrego wyboru, jest uważne słuchanie Klientów, tych z którymi już przyszło mu pracować i tych nowych, przyszłych. Po prostu słuchanie Ludzi. Dlatego tak ważny jest dla niego kontakt bezpośredni, spotkania, rozmowy, wszystko to co sprawia, że może być bliżej potrzeb Klientów i lepiej je realizować.
