Konsekwencje odstąpienia od przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Część druga

W poprzedniej części poradnika zaprezentowaliśmy katalog treści, które zawarte w umowie przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości, gwarantować będą bezpieczeństwo przeprowadzanej transakcji.

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości

Jak opisaliśmy w poprzedniej części poradnika dobrze sporządzona umowa przedwstępna może skutecznie pomóc w zagwarantowaniu bezpieczeństwa obu stronom transakcji. Niestety, nie wszystkie tego typu umowy w pełni regulują kwestie prawa odstąpienia od niej – okoliczności, terminu oraz konsekwencji takich działań.

Odstąpienie

Powstaje w związku z tym pytanie – czy przy odstąpieniu od umowy przedwstępnej mogą zostać zastosowane ustawowe przesłanki o odstąpieniu od umowy wzajemnej? Mowa tu o art. 491 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie zażądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Co więcej, jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia.

Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Co mówią przepisy

Przytoczonej tu przesłanki nie można zastosować w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej, ponieważ, zgodnie z art. 487 § 2 kodeksu cywilnego, chociaż posiada ona charakter dwustronnie zobowiązujący, nie jest jednak umową wzajemną – strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej. W konsekwencji, do świadczeń będących przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie mają zastosowania przepisy o jednoczesności świadczeń względnie ich wzajemnej zależności określone w art. 488-495 kodeksu cywilnego. Pogląd ten dominuje również w orzecznictwach sądowych – dla przykładu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygnatura akt: V CKN 74/01.

Droga sądowa

Przypomnimy, że w sytuacji, gdy umowę przedwstępną zawarliśmy w formie aktu notarialnego, strona pokrzywdzona może skierować sprawę na drogę sądową. Także tutaj mogą pojawić się spore problemy. Jeśli umowy nie dotrzymał kupujący, ze względu na brak odpowiednich środków finansowych na zapłatę wymaganej ceny za nieruchomość, nie będzie to linia argumentacji, do której przychyli się sąd. Na kupującym bowiem spoczywać będzie obowiązek zabezpieczenia środków pieniężnych na sfinalizowanie transakcji. Za powód do odstąpienia nie może zostać uznana także sytuacja, w której podjęta przez stronę inwestycja nie idzie po jej myśli – chodzi przykładowo o nieotrzymanie warunków zabudowy, które spełnią jej oczekiwania. Stanowisko takie reprezentowane jest przez większość orzecznictw sądowych – warto w szczególności wspomnieć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 października 2015 r. (sygnatura akt: VI ACa 1131/14).

Zadatek

Wiele w kwestii odstąpienia od umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości zależy od ustalenia w niej zadatku. Jeśli bowiem w ramach tej formy umowy zastrzeżono zadatek, istnieje możliwość odstąpienia od niej w oparciu o art. 394 § 1 kodeksu cywilnego. Według wspomnianej przesłanki w sytuacji, gdy dojdzie do niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go uiściła, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.