Koronawirus – co zrobić z niepłacącymi najemcami?

W dobie koronawirusa wielu właścicieli nieruchomości spotkało się z problemem niepłacących najemców. Utrata pracy, konieczność zawieszenia wykonywanej działalności gospodarczej – wiele jest powodów utraty płynności finansowej przez najemców – zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorców. Jak sobie zatem poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Najemca nie płaci czynszu

W sytuacji, w której najemca przestaje płacić czynsz i powołuje się na panującą epidemię koronawirusa warto przede wszystkim podjąć z nim rozmowy. Trudna sytuacja życiowa wielu osobom odbiera zdolność logicznego i rozsądnego myślenia. Tracą pieniądze i możliwość wykonywania działalności gospodarczej, dlatego wydaje im się, że to prosta droga do bankructwa. Tymczasem często wystarczy odpowiednia strategia działania i skorzystanie z oferowanej pomocy. Warto porozmawiać z najemcą i przedstawić mu istniejące możliwości. Tarcza antykryzysowa budzi wiele kontrowersji, ale mimo wszystko oferuje ona pewną pulę pieniędzy, z której można skorzystać. Niewątpliwie są też inne, aktualne i ogólnodostępne formy pomocy. Jeżeli te rozwiązania wydadzą się nieatrakcyjne dla najemcy można też porozmawiać o obniżce lub odroczeniu czynszu. Pomocne może okazać się też wykorzystanie części kaucji jako uzupełnienie wpłaty za dany miesiąc albo opcja – usługa w zamian za zniżkę czynszu. Dla dodatkowego zabezpieczenia można też poprosić najemcę o podpisanie weksla albo złożenie oświadczenia o uznaniu długu. Często najemcy mają tylko przejściowe problemy, a w przyszłości będą mogli uzupełnić niedopłatę czynszu. Wystarczy im zatem drobna pomoc, aby „wyjść na prostą”.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu nieruchomości

Właścicielowi nieruchomości może też przytrafić się sytuacja, w której najemca poprosi o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu ze względu na szalejącą epidemię koronawirusa. Przepisy tak zwanej specustawy o COVID-19 wprowadzają pewne rozwiązania mające chronić najemców nieruchomości. Chodzi jednak o możliwość wydłużenia terminu obowiązywania zawartej umowy najmu, a nie jego skrócenia. Umowa może bowiem ulec przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., jeżeli najemca złoży w tym zakresie stosowne oświadczenie. Na podstawie przepisów specustawy o COVID-19 właściciel, poza pewnymi wyjątkami nie może też do dnia 30 czerwca 2020 r. wypowiedzieć najemcy umowy lub zmienić wysokości czynszu. Może się jednak zdarzyć, że najemca sam wyjdzie z inicjatywą rozwiązania umowy. Jeżeli jest to na rękę obu stronom mogą one skorzystać z mechanizmu wypowiedzenia umowy najmu na mocy porozumienia stron. W sytuacji, w której właścicielowi zależy na trwaniu umowy powinien jednak podjąć inne kroki. W szczególności warto zaproponować najemcy wskazane wcześniej rozwiązania, a zatem zaoferować pomoc w spłacie zobowiązania. Nie warto natomiast bezwzględnie egzekwować zapisów umowy.

Wszystkie ustalenia na piśmie

Oczywiście wszystkie zawarte z najemcami ustalenia warto sporządzić na piśmie. Dzięki temu łatwiej będzie wyegzekwować wszelkie należności w przyszłości. Wszyscy ograniczają kontakty i nie przeprowadzają spotkań. Jasne więc jest, że raczej nie uda się potwierdzić wszelkich ustaleń w tradycyjnej formie pisemnej. Należy więc skorzystać ze zdalnych metod komunikacji. Najlepiej, aby najemca sporządził stosowne oświadczenie na piśmie, podpisał je i przesłał je właścicielowi za pośrednictwem poczty. Ewentualnie można zdecydować się na wymianę oświadczeń w formie mailowej. W ramach takiej korespondencji powinno być jednak jasne, że strony przyjmują do wiadomości wszelkie ustalenia i wyrażają na nie zgodę. Należy natomiast unikać telefonicznej formy komunikacji. Trudno będzie bowiem udowodnić dokonanie jakichkolwiek ustaleń w przypadku ewentualnego sporu.