Kto może poznać treść księgi wieczystej?

Kto może otrzymać numer księgi wieczystej i w konsekwencji zapoznać się z jej treścią? Dlaczego, szczególnie inwestor zainteresowany zakupem jakiejś nieruchomości, powinien wiedzieć, jakie zapisy znajdują się w poszczególnych działach księgi?

Inwestor zainteresowany kupnem danej nieruchomości koniecznie powinien zapoznać się z treścią założonej dla niej księgi wieczystej. Jakich informacji o stanie prawnym nieruchomości udzieli mu ten rejestr publiczny?

Księga wieczysta

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. księga składa się z czterech działów. Pierwszy z nich obejmuje oznaczenie geodezyjne nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Dział drugi zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Z trzeciego działu, przeznaczonego na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (za wyjątkiem hipotek), inwestor dowie się o istniejących wpisach ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub jej użytkowaniem wieczystym. Przykładowo czy przez teren nieruchomości nie przebiega ustanowiona na rzecz właściciela sąsiedniej działki droga konieczna. Znajdzie tam również informacje o wpisach dotyczących innych praw i roszczeń. Takich jak prawa pierwokupu czy dzierżawy czy o wszczętych postępowaniach egzekucyjnych. Natomiast informację na temat hipotek – jej wysokości, rodzaju waluty w jakim ją zaciągnięto etc. – znajdziemy w dziale ostatnim, czwartym.

Czy księgi wieczyste są jawne?

Zgodnie z art. 36 § 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przejrzeć znajdujące się w księdze zapisy za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Nie dość, że omówione powyżej działy ksiąg można przejrzeć w Internecie bez wychodzenia z domu, to jeszcze po nowelizacji prawa wybór sposobu, w jaki uzyskany zostanie odpis z księgi wieczystej, zależy tylko od wnioskującego. Dokument ten można uzyskać w trybie obowiązującym przed aktualizacją przepisów. A więc osoba zainteresowana jego uzyskaniem zobowiązana jest do osobistego stawienia się w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego. Alternatywą jest uzyskanie wniosku w formie elektronicznej. Przy wyborze tej opcji zamiast wizyty w sądzie wnioskujący przedkłada swoją prośbę za pośrednictwem strony internetowej ekw.ms.gov.pl.

Trzeba znać numer

Z przytoczonego powyżej art. 36 § 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jednoznacznie wynika, że jedynie osoba znająca numer księgi może zapoznać się z jej treścią. Kiedy mamy do czynienia z nieruchomością stanowiącą własność prywatną sprawa jest prostsza. Każdy właściciel, który nie ma nic do ukrycia, poda zainteresowanemu inwestorowi numer księgi jeszcze przed ostatecznym podpisaniem aktu przeniesienia własności. Sprawa nieco komplikuje się, gdy nieruchomość nie jest własnością prywatną, a przykładowo należy do miasta. Jak pokazuje przykład orzecznictwa wydanego przez Naczelny Sąd Administracyjny (które uchyla wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego), prawo do informacji publicznej. Czyli prawo do poznania numeru księgi wieczystej – podlega pewnym ograniczeniom (sygnatura akt I OSK 1375/15). Sąd oddalił argumentację skarżącego, w której próbowano wykazać, że numer księgi wieczystej jest informacją publiczną w przypadku, gdy nieruchomość stanowi własność miasta.

W optyce sądu urzędnicy mieli pełne prawo, by nie przekazać inwestorowi numeru księgi mając na uwadze przede wszystkim ochronę danych prywatnych osób, które widnieją w księdze.

Alternatywa

Co może zrobić inwestor, któremu urząd odmówił wydania numeru interesującej go księgi wieczystej? W ewidencji gruntów i budynków można odpłatnie uzyskać wypis, w którym także znajdować się będzie numer księgi wieczystej. Jednak taki dokument może otrzymać jedynie osoba fizyczna lub prawna, która w uzasadnieniu powoła się na konkretny przepis, z jakiego może wynikać, że udostepnienie jej tych informacji jest niezbędne do realizacji przez nią jej obowiązków lub też praw.