Czym jest służebność gruntowa? Co zrobić w sytuacji, gdy korzystanie z nadanej nam służebności jest niemożliwe lub utrudnione?
Co do zasady wyróżnia się dwa typy służebności – służebność osobista oraz służebność gruntowa. Tą interesującą nas szczególnie, czyli służebność gruntową, definiuje art. 285 Kodeksu Cywilnego, według którego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej, sąsiadującej z nią, nieruchomości (która zyskuje wtedy tytuł nieruchomości władnącej) prawem nadającym właścicielowi nieruchomości władnącej pozwolenie na korzystanie z nieruchomości obciążonej w ściśle doprecyzowanym i oznaczonym zakresie. Należy pamiętać, że w świetle prawa służebność gruntowa ma na celu wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Lub też jej wyodrębnionej, oznaczonej części.
W momencie zaistnienia problemów z dostępem do drogi publicznej, w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki, ponieważ nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną, właściciel takiej działki lub jej użytkownik wieczysty może domagać się ustanowienia tzw. drogi koniecznej od właścicieli gruntów sąsiednich. Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę zewnętrzną, albo poprzez ustanowienie właśnie służebności drogowej.
Ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na działce sąsiedniej, to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Właściciel nieruchomości (jeśli dana nieruchomość jest objęta przedmiotem współwłasności wniosek mogą złożyć wszyscy współwłaściciele, jeden lub niektórzy z nich) ma prawo wystąpić z roszczeniem o ustanowienie na jego rzecz drogi koniecznej w sytuacji, gdy nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej lub może również wystąpić z żądaniem o nadanie służebności przechodu i przejazdu w sytuacji, gdy ma on dostęp do drogi publicznej, ale z jakiś względów wydaje się mu on być nieodpowiedni.
O fakcie, czy istniejący dostęp do nieruchomości można uznany za odpowiedni, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Każdy przypadek jest inny, dlatego ciężko mówić o jednoznacznych wytycznych dotyczących tej materii. Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl zwraca naszą uwagę na inny aspekt kwestii służebności. Podkreśla on, że jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie.
Art. 145 k. c. dyktuje zasady ustalania drogi koniecznej. Można dokonać tego ustanowienia na dwa sposoby. Po pierwsze można próbować załatwić sprawę polubownie z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie będzie wyrażał żadnego sprzeciwu wobec faktu, że przez obszar jego działki przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeżeli jednak w praktyce takie rozwiązanie nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje jedynie droga sądowa. Jeśli sprawa musi trafić na wokandę przedsiębiorca powinien udać się do sądu właściwego dla położenia nieruchomości. W przypadku, gdy leży ona w ramach kilku okręgów sądowych – inwestor dowolnie wybiera sąd.
Nawet w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzić będzie ustanowiona droga sprzeda ją, i tak osoba na której rzecz droga została ustanowiona, zachowa swoje prawo do korzystania z przejazdu przez nią. Oczywiście właściciel obciążonej służebnością nieruchomości ma prawo domagać się wynagrodzenia z tego tytułu. Jeśli nie rozstrzygnięto go odgórnie, a sąsiedzi nie są w stanie porozumieć się co do jego wysokości, właściciel obciążonej nieruchomości może dochodzić swojej należności na drodze sądowej. Z takim żądaniem może wystąpić w ciągu 10 lat od momentu ustanowienia służebności. Wynagrodzenie takie może być jednorazowe, albo wypłacane cyklicznie. Można przy tym, w obawie przed zmniejszeniem się wartości pieniądza, ustalić stosowny mechanizm waloryzacyjny – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.
Wybierz inwestycję:
PRZED:
Działka inwestycyjna
59 zł / m2
53 zł / m2
53 zł / m2
65 zł / m2
39 zł / m2
30 zł / m2
430 zł / m2
375 zł / m2
PO:
Działka budowlana z
infrastrukturą
233 zł / m2
355 zł / m2
345 zł / m2
300 zł / m2
185 zł / m2
199 zł / m2
1679 zł / m2
794 zł / m2
Co zrobiliśmy:
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Utwardziliśmy drogę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Utwardziliśmy drogę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Utwardziliśmy drogę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Utwardziliśmy drogę
Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Utwardziliśmy drogę
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Utwardziliśmy drogę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Inwestycja
czas inwestycji w miesiącach
zysk w skali roku
Całkowity zysk z inwestycji
Enklawa Dziwnówek
46 miesięcy
24,42%
131,06%
Mielno Marina
59 miesięcy
20,07%
145,75%
Gąski
186 miesięcy
13,59%
620,34%
Koniusza
72 miesiące
12,41%
101,74%
Jaworek
37 miesięcy
19,32%
72,41%
Gąski I
105 miesięcy
11,47%
158,63%
Mielenko II
34 miesiące
57,80%
264,15%
Osada Jaworek sektor C
49 miesięcy
32,89%
219,39%
Smołdzino
53 miesiące
20,73%
129,83%
Mielenko II
55 miesięcy
6,93%
35,93%
Mielno Marina
41 miesięcy
36,93%
192,63%
Jaworek Sektor C
54 miesiące
37,25%
315,74%
Jaworek Sektor C
54 miesiące
37,35%
317,08%
Kameralne Kładno
50 miesiące
22,02%
129,15%
Gąski I 650
142 miesiące
12,02%
283,25%
Smołdzino
61 miesięcy
21,44%
168,46%
Smołdzino
61 miesięcy
21,44%
168,46%
Smołdzino
60 miesięcy
15,60%
106,44%
Mielenko
75 miesięcy
13,00%
114,71%
Mielenko II
53 miesiące
10,51%
55,47%
Mielno Molo
24 miesiące
24,68%
55,46%
Gąski II 950
59 miesięcy
10,29%
61,87%
Mielenko
72 miesiące
10,17%
78,82%
Mielenko
64 miesiące
8,25%
52,62%
Mielenko
64 miesiące
8,28%
52,88%
Chłopy
57 miesięcy
7,68%
42,11%
Chłopy
57 miesięcy
9,12%
51,38%
Wytowno
75 miesięcy
7,81%
60,04%
Gąski I 650
39 miesięcy
10,46%
38,18%
Wytowno
74 miesiące
8,22%
62,79%
Chłopy
55 miesięcy
5,41%
27,34%
Smołdzino
53 miesiące
16,11%
93,45%
Mielenko II
33 miesiące
10,06%
30,17%
Gąski I 650
29 miesięcy
7,44%
18,93%
Chłopy
43 miesiące
6,60%
25,74%
Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny