PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Kto odpowiada za stan obiektu z ustanowioną służebnością? Część pierwsza

Robert Tomaszewski
18 maja 2015
Drogi
Działki budowlane

Czym jest służebność gruntowa? Co zrobić w sytuacji, gdy korzystanie z nadanej nam służebności jest niemożliwe lub utrudnione?

Służebność gruntowa – rodzaje

Co do zasady wyróżnia się dwa typy służebności – służebność osobista oraz służebność gruntowa. Tą interesującą nas szczególnie, czyli służebność gruntową, definiuje art. 285 Kodeksu Cywilnego, według którego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej, sąsiadującej z nią, nieruchomości (która zyskuje wtedy tytuł nieruchomości władnącej) prawem nadającym właścicielowi nieruchomości władnącej pozwolenie na korzystanie z nieruchomości obciążonej w ściśle doprecyzowanym i oznaczonym zakresie. Należy pamiętać, że w świetle prawa służebność gruntowa ma na celu wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Lub też jej wyodrębnionej, oznaczonej części.

Dostęp do drogi publicznej

W momencie zaistnienia problemów z dostępem do drogi publicznej, w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki, ponieważ nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną, właściciel takiej działki lub jej użytkownik wieczysty może domagać się ustanowienia tzw. drogi koniecznej od właścicieli gruntów sąsiednich. Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę zewnętrzną, albo poprzez ustanowienie właśnie służebności drogowej.

Droga

Ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na działce sąsiedniej, to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Właściciel nieruchomości (jeśli dana nieruchomość jest objęta przedmiotem współwłasności wniosek mogą złożyć wszyscy współwłaściciele, jeden lub niektórzy z nich) ma prawo wystąpić z roszczeniem o ustanowienie na jego rzecz drogi koniecznej w sytuacji, gdy nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej lub może również wystąpić z żądaniem o nadanie służebności przechodu i przejazdu w sytuacji, gdy ma on dostęp do drogi publicznej, ale z jakiś względów wydaje się mu on być nieodpowiedni.

O fakcie, czy istniejący dostęp do nieruchomości można uznany za odpowiedni, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Każdy przypadek jest inny, dlatego ciężko mówić o jednoznacznych wytycznych dotyczących tej materii. Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl zwraca naszą uwagę na inny aspekt kwestii służebności. Podkreśla on, że jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie.

Ustalanie drogi koniecznej

Art. 145 k. c. dyktuje zasady ustalania drogi koniecznej. Można dokonać tego ustanowienia na dwa sposoby. Po pierwsze można próbować załatwić sprawę polubownie z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie będzie wyrażał żadnego sprzeciwu wobec faktu, że przez obszar jego działki przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeżeli jednak w praktyce takie rozwiązanie nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje jedynie droga sądowa. Jeśli sprawa musi trafić na wokandę przedsiębiorca powinien udać się do sądu właściwego dla położenia nieruchomości. W przypadku, gdy leży ona w ramach kilku okręgów sądowych – inwestor dowolnie wybiera sąd.

Prawa właściciela nieruchomości

Nawet w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzić będzie ustanowiona droga sprzeda ją, i tak osoba na której rzecz droga została ustanowiona, zachowa swoje prawo do korzystania z przejazdu przez nią. Oczywiście właściciel obciążonej służebnością nieruchomości ma prawo domagać się wynagrodzenia z tego tytułu. Jeśli nie rozstrzygnięto go odgórnie, a sąsiedzi nie są w stanie porozumieć się co do jego wysokości, właściciel obciążonej nieruchomości może dochodzić swojej należności na drodze sądowej. Z takim żądaniem może wystąpić w ciągu 10 lat od momentu ustanowienia służebności. Wynagrodzenie takie może być jednorazowe, albo wypłacane cyklicznie. Można przy tym, w obawie przed zmniejszeniem się wartości pieniądza, ustalić stosowny mechanizm waloryzacyjny – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top