Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy też skompletować spory plik dokumentów. Jakich? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Nabycie działki rolnej do 1 hektara – korzystne zmiany dla inwestorów

W 2019 roku weszła w życie znacząca nowelizacja ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Ona sprawiła, że dokładnie od 26 czerwca 2019 r. nabywanie gruntów rolnych jest zdecydowanie prostsze dla osób niebędących rolnikami. Praktycznie każdy może dzisiaj kupić ziemię o powierzchni do 1 hektara, w tym położoną w obrębie miasta. Dla przypomnienia natomiast – wcześniej osoba niebędąca rolnikiem mogła nabyć co najwyżej grunt o powierzchni 0,3 hektara. Zmieniono też dotychczasowe ograniczenie polegające na konieczności prowadzenia gospodarstwa rolnego (dla gruntów powyżej 1 hektara). Wcześniej okres ten wynosił 10 lat, a dzisiaj tylko 5 lat.

Obrót nieruchomościami rolnymi jest zatem dzisiaj nie tylko znacznie uproszczony, ale jednocześnie dużo szybszy. Już po 5 latach bez problemu można sprzedać dalej grunt o powierzchni ponad 1 hektara. Dodatkowo rolnicy nie muszą uzyskiwać specjalnego zaświadczenia o prowadzeniu gospodarstwa rolnego od wójta lub burmistrza. Dzisiaj wystarczy stosowne, pisemne oświadczenie w tym zakresie.

Nic zatem dziwnego, że od 2019 roku na rynku nieruchomości rolnych widać wzmożony ruch. Atrakcyjną inwestycję w tego typu gruntach widzą nie tylko rolnicy czy osoby, które faktycznie chciałyby wykorzystać ziemię pod określone uprawy. Jednocześnie działki rolne stały się niezłą gratką dla osób szukających miejsca na ulokowanie zabudowy jednorodzinnej. Czy też domków rekreacyjnych, które w przyszłości będą na siebie zarabiać. Ten drugi przypadek dotyczy przede wszystkim turystycznych lokalizacji, w tym terenów położonych blisko morza lub gór. A dlaczego właśnie nieruchomości rolne, a nie od razu budowlane, skoro będą przeznaczone pod zabudowę? To proste – działki rolne są po prostu dużo tańsze, a przekształcenie ich w działki budowlane nie jest żadnym problemem.

Działki rolne powyżej 1 hektara – zakup niemożliwy?

Oczywiście możliwe jest bezproblemowe nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni do 1 hektara. Nie oznacza to jednak, że zakup działki rolnej o większej powierzchni nie jest możliwy. Tyle tylko, że wymaga to skompletowania większej liczby dokumentów. W tym przede wszystkim uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażonej w formie decyzji administracyjnej. Ta zasada nie dotyczy jedynie:

1)     nabycia nieruchomości przez osobę bliską zbywcy (zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osób przysposabiających i przysposobionych oraz pasierbów);

2)     nabycia w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku;

3)     nabycia w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;

4)     nabycia w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego.

Co przy tym istotne, jeżeli nabywana nieruchomość ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej to wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków. A kto może zainicjować takie postępowanie? Legitymację w tym zakresie posiadają:

1)     zbywca nieruchomości rolnej;

2)     osoba fizyczna posiadająca kwalifikacje rolnicze i zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne;

3)     osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne;

4)     uczelnia nabywająca nieruchomość rolną.

5)     inwestor, realizujący określoną inwestycję celu publicznego.

Wniosek zbywcy do Dyrektora Generalnego KOWR

Uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jest z pewnością najtrudniejszym etapem nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 hektara. Przyjrzyjmy się zatem, jak wygląda ten proces.

Zbywca nieruchomości rolnej, który chciałby uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa musiałby składając stosowny wniosek wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej. Poza tym nabywca nieruchomości rolnej musi się w tym przypadku zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Trzeba także wskazać, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Wykazanie, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu jest dzisiaj uproszczone. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udostępnił bowiem specjalny system teleinformatyczny. Jest on dostępny pod adresem: https://erolnik.gov.pl. Za jego pośrednictwem można opublikować ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

Takie ogłoszenie powinno zawierać co najmniej:

1)     oznaczenie sprzedawanej nieruchomości rolnej z podaniem danych ewidencyjnych, a także numeru księgi wieczystej;

2)     opis budynków i innych składników majątkowych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej;

3)     informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w miejscowym planie rewitalizacji, w miejscowym planie odbudowy, a w przypadku braku miejscowego planu – informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w decyzji, informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy ustalonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku braku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – informację o ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

4)     cenę nieruchomości rolnej (nie może być wyższa niż 150% średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez GUS);

5)     termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go na ww. portalu.

Pod pojęciem „prowadzenia działalności rolniczej”, co stanowi kolejny wymóg nabycia nieruchomości rolnej, należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Z kolei kwestię ewentualnej nadmiernej koncentracji gruntów rolnych można wyjaśnić poprzez podanie powierzchni wszystkich nieruchomości rolnych, których właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem oraz dzierżawcą jest nabywca.

Dokumenty

Wniosek do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa powinien nadto zawierać stosowne dokumenty:

1)     wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej;

2)     odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;

3)     zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

4)     dokumenty potwierdzające spełnienie warunków określonych dla uzyskania zgody;

5)     oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego oraz ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej;

6)     dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 10 złotych;

7)     jeżeli potrzeba także: pełnomocnictwo, dokument poświadczający prawo do reprezentacji, odpis z KRS.

Wniosek nabywcy do Dyrektora Generalnego KOWR

Z wnioskiem do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa może się też zwrócić potencjalny nabywca nieruchomości rolnej. Pod warunkiem, że jest osobą fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne albo osobą fizyczną zamierzającą powiększyć gospodarstwo rolne.

W pierwszym przypadku taka osoba będzie musiała wykazać, że posiada kwalifikacje rolnicze. Jednocześnie będzie musiała zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. A także do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Jeżeli nabywca – osoba fizyczna – nie posiada wykształcenia rolniczego zasadniczego zawodowego, zasadniczego branżowego, średniego, średniego branżowego lub wyższego – oprócz posiadanego dyplomu szkoły – powinna potwierdzić określony staż pracy w rolnictwie. Do wniosku należy też dołączyć oryginały lub odpisy posiadanych dyplomów.

Inny przypadek

W drugim przypadku, czyli osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, nabywca powinien wykazać, że przyznano mu pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020. Nadto to nabycie musi być zgodne z warunkami przyznanej pomocy. Nabywca musi się też zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. A ponadto do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego. Nabywca powienien także oświadczyć, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów.

Katalog dokumentów, jakie należy dołączyć do wniosku kierowanego do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jest w zasadzie taki sam, jak w odniesieniu do wniosku zbywcy nieruchomości rolnej. Z tą różnicą, że oczywiście inny jest zakres składanych przez wnioskodawcę oświadczeń.

Wniosek inwestora do Dyrektora Generalnego KOWR

Z wnioskiem o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni przekraczającej 1 hektar może wystąpić także inwestor, zamierzający nabyć nieruchomość rolną pod inwestycję celu publicznego. On z kolei będzie musiał wykazać, że grunt rolny jest położony w obszarze, o którym mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub w granicach linii rozgraniczających teren lokalizacji inwestycji celu publicznego w ostatecznej decyzji administracyjnej. Nadto inwestor musi zobowiązać się do rozpoczęcia realizacji inwestycji w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej. A także określić termin zrealizowania inwestycji.

Do wniosku należy dołączyć decyzję administracyjną, w której ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego. Ponadto potrzebny jest wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej. Oprócz tego odpis księgi wieczystej i zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dalej: dokumenty potwierdzające spełnienie warunków określonych dla uzyskania zgody. Poza tym oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wnioskodawcy. A także dowód uiszczenia opłaty skarbowej.

Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej – kiedy zostanie rozpatrzony?

Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa rozpatrując wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 hektara, stosuje przepisy ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Co do zasady zatem załatwienie sprawy powinno nastąpić niezwłocznie. W przypadku spraw wymagających postępowania wyjaśniającego – nie później niż w terminie miesiąca. W sprawie szczególnie skomplikowanej nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.

Do wskazanych wyżej terminów nie stosuje się jedynie terminów przewidzianych w przepisach dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania, okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo przyczyn niezależnych od organu. Skoro w tym postępowaniu stosowane są przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego to należy również wskazać, że gdyby sprawa nie została załatwiona w terminie określonym w art. 35 k.p.a. oraz terminie wskazanym zgodnie z art. 36 § 1 k.p.a. albo postępowanie było prowadzone dłużej, niż jest to niezbędne do jej załatwienia – to stronie przysługuje ponaglenie. Wnosi się je do organu wyższego stopnia. Czyli w tym przypadku Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za pośrednictwem Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Nabycie nieruchomości rolnej – co jeszcze będzie potrzebne?

W procesie nabycia działki rolnej potrzebne będą także standardowe dokumenty związane z nabyciem nieruchomości. W tym katalogu znajdują się między innymi: wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków i dokument potwierdzający nabycie nieruchomości. Ponadto: zaświadczenia niezbędne do stwierdzenia przez notariusza, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń lub określających w jaki sposób i na jakich warunkach są obciążone. Kolejny dokument to wypis z ksiąg wieczystych. A także różnorodne zaświadczenia, w tym chociażby zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji.

Samo podpisanie umowy u notariusza jest już jednak wygodne i przejrzyste. Rejent sam wskazuje jakie dokumenty są potrzebne do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. W razie wątpliwości natomiast zawsze można sięgnąć po poradę specjalisty w tej dziedzinie.