Legalizacja samowoli budowlanej w trybie uproszczonym

Od września 2020 r. istnieje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej w ramach uproszczonej procedury. Jak i kiedy można skorzystać z tej możliwości? Z jakimi opłatami wiąże się zainicjowanie takiego postępowania? Czy uproszczone postępowanie legalizacyjne jest korzystniejsze? Na powyższe pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Legalizacja w trybie uproszczonym – dla kogo?

Samowola budowlana polega zwykle na wzniesieniu obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy. Może polegać też na tym, że zmieniono sposób użytkowania legalnie wybudowanego obiektu budowlanego lub jego części (np. dawny budynek produkcyjny przekształcono na budynek mieszkalny) bez wymaganego zgłoszenia albo na tym, że roboty budowlane wykonano niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Legalizacja samowoli budowlanych może nastąpić w ramach postępowania standardowego lub uproszczonego. Zainicjowanie postępowania uproszczonego dotyczy obiektów budowlanych zrealizowanych w warunkach samowoli budowlanej, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat temu. Przy wykładni zwrotu „zakończenie budowy” należy mieć na uwadze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, a zgodnie z którym przez zakończenie budowy w znaczeniu techniczno-budowlanym należy rozumieć spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Obiekt zakończony to obiekt w takim stanie, aby mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i aby można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Jak zainicjować uproszczone postępowanie legalizacyjne?

Dla zainicjowania uproszczonego postępowania legalizacyjnego wystarczające jest to, że właściciel lub zarządca zwróci się do nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia takiego postępowania. Stosowne postępowanie może też zostać wszczęte z urzędu przez organ nadzoru budowlanego. W przypadku obiektów budowlanych, dla których zakończenie których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy – Prawo budowlane (1 stycznia 1995 r.) lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne wymagany jest wniosek inwestora lub zarządcy obiektu. Dokumentacja legalizacyjna w postępowaniu uproszczonym zawiera: oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą legalizowanego obiektu oraz ekspertyzę techniczną, z której będzie wynikało, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na jego bezpieczne użytkowanie obiektu. Najważniejsza jest ekspertyza techniczna, gdyż to od jej wyników zależy wynik postępowania legalizacyjnego, a w tym losy obiektu budowlanego. Będzie to też najistotniejszy koszt, jaki poniesie inwestor (od tysiąca złotych w wzwyż). Zasadniczym atutem uproszczonej legalizacji jest to, że wnioskodawca nie ponosi się opłaty legalizacyjnej, której wysokość w standardowych przypadkach może sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jak przebiega uproszczone postępowanie legalizacyjne?

Organ nadzoru budowlanego, w reakcji na podanie właściciela lub zarządcy obiektu nakłada w drodze postanowienia obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Przedmiotowe postanowienie można zaskarżyć spróbować chociażby po to, aby spróbować zyskać więcej czasu na zgromadzenie dokumentów. Następnie inwestor składa zgromadzoną dokumentację. Organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz czy z ekspertyzy technicznej, wynika, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W przypadku stwierdzenia niekompletności dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie.

Na czym polega przewaga uproszczonego postępowania legalizacyjnego?

Podstawowym atutem uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest to, że o jego rezultacie decyduje wynik ekspertyzy technicznej. Innymi słowy, jeśli ekspert z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi potwierdzi, że dom czy inny budynek nie stwarza zagrożenia, to organ nadzoru budowlanego powinien wydać decyzję pozytywną. Organ nadzoru budowlanego nie przeprowadza żadnych kontroli w obiekcie, nie kwestionuje też opinii eksperta ani nie sprawdza zgodności budynku np. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy innymi dokumentami. Jak widać, obowiązujące od września 2020 r. przepisy mają nie tylko ułatwić i przyśpieszyć legalizację samowoli budowlanych, ale też skłonić właścicieli do zgłaszania nielegalnych obiektów. Taki też był zamysł ustawodawcy – stwierdza Robert Tomaszewski.