Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Bartosz Antos
18 maja 2022
Działki i grunty
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki budowlane

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom.

Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by dokładnie przestudiować plan miejscowy dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość. To bardzo ważny dokument dla inwestora, ponieważ szczegółowo określa, co i gdzie można zbudować.

Co to jest plan miejscowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), zwany w skrócie planem miejscowym, to akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy lub miasta. Nowy plan miejscowy uchwalany jest średnio co kilka lat, w zależności od zapotrzebowania i możliwości gminy. Plan określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu. Właśnie w planie miejscowym dokonuje się m.in. zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Plan składa się z dwóch części: tekstowej (treść uchwały) oraz części graficznej (rysunek planu).

Przykład z życia

„Oglądałam piękną działkę w sąsiedztwie kilku domów, która jednak wg planu leżała na terenach oznaczonych jako działki rolne. Właściciel działki zapewniał mnie, że ze względu na bliskie sąsiedztwo zabudowań mogę starać się o warunki zabudowy. Mój mąż uparł się jednak żeby przed zakupem sprawdzić to w gminie. Całe szczęście, że był na tyle ostrożny bowiem okazało się, że w momencie, kiedy jest obowiązujący plan miejscowy nie mogę występować o wydanie decyzji o wz. Żeby przekształcić ją na działkę budowlaną trzeba czekać na projekt nowego planu a to może potrwać jeszcze bardzo długo…”. Zuzanna J.

Zapewnienia sprzedającego często mijają się z rzeczywistością. Tak jak w tym przypadku, jeżeli obowiązuje plan miejscowy, to nie można się starać o wz. Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje plan miejscowy, jeżeli plan jest to nie potrzeba go zastępować.

Dlaczego warto zajrzeć do planu miejscowego

Dokładne przestudiowanie planu miejscowego przez zakupem działki rekreacyjnej lub działki budowlanej pozwala znaleźć odpowiedź na dwa podstawowe pytania. Co na danej działce można wybudować i co powstanie w przyszłości w najbliższej okolicy. Plan określa szczegółowo przeznaczenie konkretnej działki (np. usługi, zabudowa mieszkalna), możliwą formę zabudowy (np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza), a także przeznaczenie okolicznych terenów. Z planu można dowiedzieć się m.in.:

  • jaki rodzaj budynku można postawić, jak wysoki, jakie są wymogi co do charakteru oraz gabarytów zabudowy,
  • jaką powierzchnię działki można zabudować,
  • czy dopuszcza się w budynku usługi czy np. będzie można tylko prowadzić małą działalność u siebie w domu,
  • czy w najbliższej okolicy niebawem nie powstanie odcinek autostrady, hipermarket czy fabryka,
  • czy działka nie znajduje się przypadkiem na terenie zalewowym,
  • czy działka nie leży w strefie ochronnej, gdzie obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy,
  • jaki będzie w przyszłości przebieg ulic, czy drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy.

Plan zawiera kluczowe informacje, które powinny wpłynąć na ostateczną decyzję o zakupie wybranej nieruchomości. Popełniony na tym etapie błąd może okazać się brzemienny w skutkach, kiedy z dnia na dzień sielankowy krajobraz zmieni się w hałaśliwą i nieprzyjazną okolicę.

Jak czytać plan miejscowy

Plan składa się z części tekstowej, czyli uchwały oraz części graficznej, tzn. rysunku planu, który zazwyczaj wykonywany jest na mapie zasadniczej w skali 1:1000. Przeznaczenie terenu określone jest oznaczeniami graficznymi i literowymi. Zgodnie z przyjętymi zasadami tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną są oznaczane skrótem literowym MN oraz kolorem jasnobrązowym, natomiast tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej skrótem MW i kolorem ciemnobrązowym. Niepokoić powinno sąsiedztwo koloru fioletowego i czerwonego lub czerwono-szarego. Fiolet to tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (P), a czerwień to tereny zabudowy usługowej (U). To praktyczne i jasne oznakowanie sprawia, że czytanie planu nie powinno nastręczać trudności. Bez problemu uda się także na niej znaleźć tak istotne informacje jak odległość od drogi lub terenów rekreacyjnych.

MPZP składa się z części tekstowej i graficznej. W części graficznej przeznaczenie terenu określane jest kolorem i skrótem literowym.

Plan podziału

Dostępność oraz wypis i wyrys z planu miejscowego

MPZP jest dokumentem ogólnodostępnym, czyli każdy może się z nim zapoznać w urzędzie gminy lub miasta (najczęściej w wydziale architektury). Obecnie większość gmin posiada plan miejscowy również w formie elektronicznej, co oznacza, że można się z nim zapoznać bez wychodzenia z domu. Znaleźć go można na stronach internetowych miasta lub gminy i w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu. Jednak bezpłatnie można go tylko obejrzeć. Wypis i wyrys można otrzymać po złożeniu wniosku za opłatą, a jej wysokość zależy od gminy. Wydawanie dokumentów trwa od kilku dni do 2-3 tygodni, w przypadku braku planu można otrzymać od ręki zaświadczenie, że taki plan na danym obszarze nie obowiązuje.

Ograniczenia wynikające z planu

MPZP ma swoje zalety, ale także wady. Z jednej strony jasno wskazuje co i gdzie jest obecnie oraz reguluje co i gdzie może powstać w przyszłości, ale jednocześnie narzuca pewne ograniczenia. Plan bowiem nie tylko wskazuje przeznaczenie terenów, może podawać gabaryty zabudowy, narzucać linie, przy których usytuowane mają być budynki, zasady ochrony konserwatorskiej, przyrodniczej i środowiska, szerokość elewacji frontowej, nawet zasady dojazdu i parkowania. Zawiera również regulacje dotyczące wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Dlatego poznanie założeń planu jest tak istotne, pozwala szybko ocenić, czy dana działka jest odpowiednia dla określonych planów inwestycyjnych.

Obowiązujący plan miejscowy może narzucać liczne ograniczenia m.in. w zakresie gabarytów i charakteru stawianych budynków, linii zabudowy, ochrony przyrody a nawet zasad dojazdu.

Co zrobić kiedy nie ma planu

Nie na każdym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jego brak pozwala na większą dowolność przy wyborze zabudowy. Z drugiej strony, brak planu może okazać się pułapką, dlatego, że nie wiadomo co zostanie w najbliższej przyszłości wybudowane tuż za płotem. Można spróbować się tego dowiedzieć w urzędzie gminy pytając, czy nie zgłoszono w okolicy rozpoczęcia jakiejś inwestycji. Zwykle też gmina ma opracowane studium zagospodarowania, które określa w sposób ogólny charakter przyszłej zabudowy na danym terenie. Na tej podstawie urząd powinien udzielić informacji, jednak trzeba uzbroić się w cierpliwość, warto jednak poczekać. Przy braku planu, żeby ustalić co możemy na działce wybudować, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Jej wydanie nie zawsze odbywa się szybko i bezboleśnie. Konieczne jest spełnienie warunków, które określa ustawa.

Na terenie, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy konieczne jest uzyskanie w urzędzie gminy lub miasta decyzji o warunkach zabudowy.

Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy lepiej kupować nieruchomość tam, gdzie teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy też tam, gdzie takiego planu nie ma. Zależy to od planów inwestycyjnych. W przypadku, kiedy zamierza się od razu zacząć budowę i wiadomo co chce się postawić na działce, to lepiej kiedy jest plan, wiadomo wtedy od razu, czy na danej działce taka inwestycja może powstać. W przypadku, kiedy traktuje się kupowaną działkę jako lokatę kapitału, lepiej kupić taniej działkę na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (rolną) i samodzielnie ją przekształcić, żeby w przyszłości na niej zarobić. Jedno jest pewne, jeśli taki plan obowiązuje, trzeba mu się dokładnie przyjrzeć, by dowiedzieć się, czy zawarte w nim warunki zabudowy są zgodne z własnymi planami wobec wybranej nieruchomości.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera


    Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A. Informacje o zasadach przetwarzania

    * Pole obowiązkowe

    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Finansowanie
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

    Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Inwestycje w nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

    Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki. Dobrych decyzji […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom. Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty

    Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

    Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Księga wieczysta nieruchomości Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki
    Warunki zabudowy

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie. Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Warunki zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne. Zgodność z Miejscowym […]

    Bartosz Antos
    back to top