Na czym polega zasada dobrego sąsiedztwa przy ubieganiu się o decyzję o warunkach zabudowy?

Gdy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, każda budowa nowego obiektu budowlanego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z czynników, jaki brany jest pod uwagę w procesie wydawania takich decyzji jest to, czy planowana inwestycja wpisuje się w ład przestrzenny i zastany układ architektoniczny. Co to oznacza w praktyce? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Zasada dobrego sąsiedztwa i jej znaczenie

Podstawową przesłanką badaną w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest to, czy inwestycja spełnia tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Zasada ta ma determinować konieczność dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego, tj. do cech i parametrów urbanistycznych i architektonicznych dotychczasowej zabudowy okolicznych terenów. Organ przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy sprawdza, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Analiza urbanistyczna – kluczowy dokument w sprawie

Kluczowym dokumentem w sprawie o wydanie warunków zabudowy jest analiza urbanistyczna. To w tym dokumencie określa się wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza polega na wyznaczeniu właściwego tzw. obszaru analizowanego. Kolejnym krokiem jest badanie, jakie są na poszczególnych nieruchomościach w tym obszarze: funkcja oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu. Na podstawie wyników analizy urbanistycznej określa się to, jakie są możliwości zabudowy i zagospodarowania danej nieruchomości – tłumaczy Bartłomiej Kuźniar.

Obszar analizowany – jak go wyznaczać

Dla prawidłowego wykonania analizy urbanistycznej kluczowe jest właściwe wyznaczenie tzw. granic obszaru analizowanego. Granice te określa się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Warto dodać, że jednym z podstawowych praktycznych problemów, jakie w pojawiają się w związku z wydawaniem warunków zabudowy oraz uprzednim przygotowaniem analizy urbanistycznej jest pojęcie „działki sąsiedniej”. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym przyjmuje się zwykle, że obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Inne ważne czynniki

Szczegółowy sposób przygotowania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przedstawia rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

We wskazanym akcie prawnym w szczególności mowa jest o tym, że:

1. obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich;
2. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego;
3. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Od powyższych zasad przewidziane są wyjątki, które stosuje się w uzasadnionych w przypadkach. Jak wynika z powyższego, chociaż samo złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy nie jest szczególnie trudne, o tyle zweryfikowanie potem, czy decyzja jaką wydać zamierza organ – zwłaszcza, jeżeli pojawia się widmo uzyskania decyzji negatywnej – jest prawidłowa, jest zadaniem dość skomplikowanym – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar.