Nabycie nieruchomości rolnej – kiedy trzeba pamiętać o prawie pierwokupu?

Obrót nieruchomościami rolnymi obwarowany jest w polskim systemie prawnym licznymi obostrzeniami. Nawet rolnik, który teoretycznie może nabyć działkę każdej wielkości, powinien pamiętać o możliwych ograniczeniach. Jednym z nich jest prawo pierwokupu. Komu może przysługiwać w odniesieniu do nieruchomości rolnej? Na to pytanie odpowiada Aleksander Setlak – Specjalista ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jak działa prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu jest istotnym ograniczeniem w obrocie nieruchomościami. Powoduje bowiem, że dany podmiot zyskuje pierwszeństwo przy zakupie danej nieruchomości, jeżeli sprzedawca chciałby ją zbyć na rzecz innej osoby. Transakcja na rzecz wybranego przez sprzedawcę nabywcy może dojść do skutku tylko wtedy, gdy podmiot posiadający prawo pierwokupu nie wykona tego prawa. Mechanizm pierwokupu szczegółowo opisuje ustawa – Kodeks cywilny. Takie prawo wykonuje się poprzez złożenie sprzedawcy stosownego oświadczenia. Przepisy przewidują na to konkretny termin. W przypadku nieruchomości jest to miesiąc, a w odniesieniu do innych rzeczy tydzień, chyba że w zawiadomieniu o sprzedaży zastrzeżono inne terminy.

Kiedy prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy działki lub KOWR?

Zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli jednocześnie spełnione zostały dwa warunki. Po pierwsze umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty. Po drugie natomiast nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rolnego dzierżawcy. Jeżeli nieruchomość nie była dzierżawiona albo dzierżawca nie wykona przysługującego mu prawa, pierwokup przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Czy można jakoś ominąć prawo pierwokupu? Ustawa przewiduje kilka wyłączeń, kiedy to uprawnienie nie jest stosowane. Chodzi między innymi o sytuacje, w których nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego albo Skarb Państwa.

Kiedy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa?

Ograniczenie w obrocie nieruchomościami rolnymi może wynikać również z ustawy – Prawo wodne. Tam przewidziano pierwokup przysługujący Skarbowi Państwa. Chodzi natomiast o sytuację, w której dochodzi do sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi – wyjaśnia Aleksander Setlak. W imieniu Skarbu Państwa prawo pierwokupu wykonuje wtedy starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. Przy czym definiując pojęcie wód śródlądowych stojących należy brać pod uwagę oznaczenia stosowane w ewidencji gruntów. Chodzi zatem o grunty oznaczone symbolami Wm (grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi), Wp (grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi) oraz Ws (grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi).

Kiedy prawo pierwokupu gruntów przysługuje Gminie?

Prawo pierwokupu zostało także uwzględnione w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej przepisami przysługuje ono Gminie co do zasady w sześciu przypadkach sprzedaży. Przede wszystkim niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Po drugie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę. Kolejna kwestia – nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której wydano decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Po czwarte nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości. Na koniec – nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Po szóste nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Oczywiście ustawa przewiduje też pewne wyłączenia i wyjątki od wspomnianych reguł.

Kiedy prawo pierwokupu przysługuje Lasom Państwowym?

W oparciu przepisy ustawy o lasach w przypadku sprzedaży gruntu prawo pierwokupu może też przysługiwać Lasom Państwowym. Chodzi o nieruchomości oznaczone jako las w ewidencji gruntów i budynków, przeznaczone do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo o grunt objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub tego typu decyzją – wskazuje Aleksander Setlak. Prawo pierwokupu formalnie przysługuje Skarbowi Państwa. W tym przypadku reprezentują go jednak Lasy Państwowe.