Nie każdy będzie mógł prowadzić biuro nieruchomości

31 października 2021 r. wejdą w życie niektóre przepisy nowelizacji ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu oraz niektórych innych ustaw. Te regulacje mogą szczególnie zainteresować pośredników nieruchomości. Ich bowiem czekają znaczące zmiany. Jakie? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. Z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Unijna dyrektywa inicjuje zmianę przepisów

Zmiany w polskim prawie nie są polską inicjatywą. Zainicjowała je bowiem unijna dyrektywa V. W związku z jej uchwaleniem państwa członkowskie UE zobowiązano do podejmowania niezbędnych środków, które zapobiegną sytuacjom, w których osoby skazane za przestępstwa istotne z punktu widzenia celu dyrektywy mogłyby stać się beneficjentami rzeczywistymi podmiotów zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami lub wspólnikami obejmującymi stanowiska zarządcze. Zauważono bowiem że przestępcy w zaskakująco szybkim tempie zmieniają swój sposób działania oraz bezproblemowo dostosowują się do nowej sytuacji. Niejednokrotnie za cel obierają sobie rynek nieruchomości, który ze względu na szczególną rolę i rangę, wymaga ochrony w tym prawnej.

Jak było wcześniej?

W stanie prawnym sprzed nowelizacji pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie musieli spełniać praktycznie żadnych, dodatkowych warunków. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, która powinna regulować te kwestie, nie zawierała bowiem na ten temat żadnej wzmianki. Sprecyzowano w niej jedynie definicję pośrednika nieruchomości. Zgodnie z art. 179a tej ustawy jest on przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Samo pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega natomiast na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także innych niż wskazane wcześniej, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Zakres pośrednictwa określa z kolei zawierana między stronami umowa pośrednictwa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi, że pośrednik podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone tym działaniem.

Co się zmieni?

31 października 2021 r. Do wskazanego katalogu przepisów dołączy art. 180a. Zgodnie z nim działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez dwie kategorie podmiotów. Po pierwsze osobę fizyczną, która nie została prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwo, o którym mowa w art. 165a Kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe. Po drugie natomiast osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której wspólnicy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki, lub uprawnieni do reprezentacji spółki, lub członkowie organów zarządzających nie zostali prawomocnie skazani za przestępstwo, o którym mowa w pkt 1, lub umyślne przestępstwo skarbowe.

Nie tylko pośrednicy nieruchomości

Co przy tym istotne wymóg niekaralności, o którym mowa w dodanym art. 180a ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosuje się również do osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz do tak zwanego beneficjenta rzeczywistego (w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu) podmiotu prowadzącego taką działalność – dodaje Bartosz Antos.