Nie ma znaczenia, kto sprzedaje działki rolne

Działki rolne nie stanowią przedmiotu opodatkowania – takie mniemanie jest powszechnie dominującym. Warto dowiedzieć się czy istnieją sytuacje, w których za sprzedaż działki rolnej może zostać nałożony obowiązek podatkowy.

Sprzedaż działki rolnej nie podlega opodatkowaniu. Czy aby na pewno?

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych w jasny i zwięzły sposób precyzuje – sprzedaż gruntów rolnych nie podlega opodatkowaniu w zakresie podatku dochodowego. Jak się okazuje ustawa swoje, a fiskus i sądy twierdzą inaczej.

Art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT wymienia katalog dochodów, które zwolnione są z tego podatku. Katalog ten otwiera zapis o takim zwolnieniu w zakresie sprzedaży gospodarstw rolnych. Jednak zdaniem fiskusa, jeśli obrotem ziemią rolną zajmują się przedsiębiorcy, to transakcja sprzedaży powinna podlegać opodatkowaniu. Fiskus opodatkowuje transakcje nawet wówczas, gdy po sprzedaży takich gruntów nie zmieniają one swojego przeznaczenia, tzn. nadal pozostają gruntami rolnymi. Wielu deweloperów nie godzi się na takie zróżnicowanie w opodatkowaniu, w zależności od tego czy sprzedający jest przedsiębiorcą czy osobą fizyczną.

Przykład z życia: zakup działki rolnej przez przedsiębiorcę

Przykładem rozstrzygnięcia w takiej sprawie może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 kwietnia 2013 r. (sygn. I SA/Sz 1051/12). Sprawa dotyczyła dewelopera, który nabył, a następnie sprzedał gospodarstwo rolne. Po sprzedaży gospodarstwo nadal miało pozostać gospodarstwem rolnym. Miała tam powstać plantacja wierzby energetycznej. Deweloper nie zgadzał się z twierdzeniem fiskusa, iż transakcja taka powinna być objęta podatkiem CIT. Sąd jednak przyznał rację fiskusowi. Stwierdził, iż w przypadku, gdy stroną transakcji jest przedsiębiorca, to grunty rolne stają się „towarem w działalności handlowej”. Transakcja ich sprzedaży służy działalności gospodarczej: „Nieruchomość zostaje zajęta jako towar i przestaje być tym samym gospodarstwem rolnym, staje się bowiem przedmiotem obrotu gospodarczego.”.

Podobnego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 20 września 2011 r. (sygn. II FSK 607/10) również określił grunty zakupione przez przedsiębiorcę jako „zajęcie jako towar”. Sędziowie NSA stwierdzili, iż grunty „zajęte jako towar” przez przedsiębiorcę, przestają być gruntami rolnymi. Stają się one wówczas przedmiotem obrotu gospodarczego i jako takie objęte są podatkiem CIT.

Sądy nie są jednomyślne w sprawie sprzedaży gruntów rolnych

Nie wszystkie jednak sądy pozostają na takim samym stanowisku jak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku sygn. II FSK 607/10 i Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku I SA/Sz 1051/12. W orzecznictwie możemy znaleźć także inne wyroki NSA, które odbiegają od interpretacji takiej jak w w/w wyrokach. Przykładem może być wyrok z 10 stycznia 2007 r. (sygn. II FSK 97/06), w którym sąd stwierdza, iż o zajęciu gruntów rolnych na prowadzenie działalności gospodarczej, musi świadczyć charakter faktyczny. Taki faktyczny charakter oznaczałby fizyczne prace na gruncie lub też objęcie gruntów decyzją o pozwoleniu na budowę. Na takim samym stanowisku pozostał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (wyrok z 4 grudnia 2012 r., sygn. I SA/Gl 531/12).

Prezes SaveInvest Sp. z o.o., Robert Tomaszewski uważa, że rozgraniczenie pomiędzy przedsiębiorcą a osobą fizyczną, jako sprzedającymi grunty, jest niewłaściwe: „Nie ma bowiem znaczenia kto nabył takie grunty i w jakich okolicznościach, a także z jakim przeznaczeniem. Ustawa CIT obejmuje zwolnieniem od opodatkowania wszelkie grunty, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Nie precyzuje ona dalszego przeznaczenia takowych gruntów. Opodatkowanie podatkiem CIT transakcji sprzedaży prowadzonych przez przedsiębiorcę, zdaje się więc być nadinterpretacją.”.