Nowe zasady podziału hipoteki po nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza kilka istotnych zmian dotyczących m. in. podziału hipoteki. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Hipoteka nieruchomości

Zabezpieczenie hipoteczne staje się coraz bardziej popularne, gwarantując większe możliwości odzyskania należności na skutek, np. późniejszej egzekucji z nieruchomości. Robert Tomaszewski z SaveInvest zaznacza, że dotyczy to także:

1) użytkowania wieczystego wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Hipoteka a podział nieruchomości

Zmiany wymuszone zostały niejako wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012r. (sygn. P 15/12), w którym uznano, iż art. 76 ust. 1 zdanie 2 ustawy sprzed zmiany, nie jest zgodne z Konstytucją RP. Chodziło tutaj głównie o to, iż hipoteka po podziale nieruchomości obciążała wszystkie nieruchomości powstałe po rozdzieleniu (tzw. hipoteka łączna). Dzięki nowelizacji art. 76 został zmieniony w ten sposób, że właściciel nieruchomości powstałej po podziale nie odpowiada za cudze zobowiązania. Zgodnie z brzmieniem wskazanego artykułu hipoteka będzie ciążyła tylko na nieruchomości, której po podziale, właścicielem będzie dłużnik hipoteczny.

Dodatkowo będzie ona obejmowała ewentualne roszczenia o dopłatę przysługujące po zniesieniu własności innym osobom, a w sytuacji, gdy dłużnikowi hipotecznemu przysługiwało by takie prawo od innych – powstanie na nim ustawowe prawo zastawu. W myśl nowej treści przepisu nie będzie możliwe, w umowie znoszącej współwłasność, zrzeczenie się prawa do dopłaty czy spłaty. Takie postanowienie nie są ważne z mocy prawa. Warto podkreślić, że takie rozwiązania są słuszne i sprawiedliwe.

Podział hipoteki

Jeśli, dla przykładu, nieruchomość miała 4 współwłaścicieli a tylko dwóch zaciągnęło kredyt lub miało wpis hipoteczny z innego tytułu to po zniesieniu współwłasności obciążała ona każdy lokal (jedną księgę, wspólną dla tych lokali), więc i tych osób, które nie miały zobowiązań. Właściciele odpowiadali więc za długi innych osób, gdyż bank czy wierzyciel mógł wnosić o zaspokojenie swoich należności w całości czy w części z każdego lokalu (nieruchomości), z kilku czy nawet całości nieruchomości, dla której założona była wspólna księga wieczysta. Robert Tomaszewski podkreśla, że rozwiązania takie były krzywdzące i często sprawy takie kończyły się postępowaniem sądowym, z różnym wynikiem. Dlatego potrzebna była zmiana, wprowadzająca podział hipoteki według sprawiedliwych zasad. Należy też zaznaczyć, że nowelizacja ustawy stanowi też o pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu o którym rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego (mówi o tym art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Tak więc zmiany wprowadzone w ustawie w części dotyczącej zabezpieczeń hipotecznych są przede wszystkim sprawiedliwe. Rozdzielenie poszczególnych wpisów dla poszczególnych lokali, czy działek objętych jedną księgą wieczystą powinno i obecnie zabezpiecza roszczenia instytucji czy banków, organów egzekucyjnych wobec konkretnego dłużnika, zobowiązanego.