Nowe zasady zarządzania nieruchomościami

1 stycznia weszły w życie nowe regulacje, dotyczące zarządzania budynkami wspólnot mieszkaniowych. Czy mieszkańcom będzie łatwiej czy też trudniej decydować o swojej nieruchomości?

Nowelizacja z 13 czerwca 2019 r.

Zmiany w przepisach, związanych z zarządzaniem budynkami wspólnot mieszkaniowych są spowodowane ustawą z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Celem tej regulacji było przede wszystkim zwiększenie dostępności mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach, ale jednocześnie poruszono temat sposobu zarządzania nieruchomościami przez wspólnoty mieszkaniowe, wyodrębniania lokali oraz kilka innych kwestii – wymienia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Mała wspólnota mieszkaniowa jeszcze mniejsza

Szczególnie interesująca jest zmiana art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do tej pory przepis ten wskazywał, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Nowelizacja zakłada jednak, że przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego będzie się stosowało dopiero wówczas, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych będzie nie większa niż trzy. Zmodyfikowano zatem pojęcie tak zwanej małej wspólnoty mieszkaniowej.

Mała wspólnota mieszkaniowa – zasady funkcjonowania

Kodeks cywilny oraz Kodeks postępowania cywilnego dość liberalnie podchodzą natomiast do zasad zarządzania nieruchomością przez taką małą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota nie ma bowiem żadnej formy organizacyjnej, zarządu, a także specjalnej procedury podejmowania uchwał i ich zaskarżania. Jej członkowie nie muszą też zwoływać corocznych zebrań, na których ocenia się działalność wspólnoty i ustala pewne, istotne dla niej kwestie. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest natomiast zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ewentualnie, w przypadku braku zgody wszystkich, sprawę może rozstrzygnąć sąd. Każdy ze współwłaścicieli jest natomiast obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. W zakresie czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli jest też uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Nowelizacja ułatwi reprezentację

Ustawodawca zauważył jednak, że w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych niejednokrotnie pojawia się problem z reprezentacją wspólnoty na zewnątrz. Im więcej osób, tym trudniej dojść do porozumienia. Z tego powodu ograniczenie liczebności wspólnot do maksymalnie trzech lokali ma ułatwić zarządzanie nimi. W konsekwencji wszystkie nieruchomości, liczące od czterech do siedmiu lokali, zostaną przekształcone we wspólnoty, podlegające przepisom ustawy o własności lokali. Konieczne stanie się zatem realizowanie wymogów, wynikających z tej regulacji. W szczególności wspólnota mieszkaniowa powoła zarząd, który zostanie wyposażony w określone kompetencje. Właściciele lokali będą natomiast podejmowali decyzje na zebraniu poprzez stosowne uchwały. Dodatkowo powstaną nowe obowiązki prowadzenia ewidencji kosztów i wydatków, a także przeprowadzania corocznych zebrań.

Będzie łatwiej czy trudniej?

Więcej wspólnot mieszkaniowych będzie zatem musiało respektować bardziej złożony tryb podejmowania decyzji przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Poza tym rozliczenia finansowe będą musiały odbywać się za pośrednictwem rachunku bankowego. Właściciele lokali, których obejmą nowe regulacje, będą też musieli się liczyć z dodatkowymi wydatkami. Uproszczona forma zarządzania nieruchomości prawdopodobnie bowiem nie pociągała za sobą żadnych, szczególnych kosztów. Teraz jednak zarząd wspólnoty będzie obarczony nowymi, czasochłonnymi i kosztownymi obowiązkami – podkreśla Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.