Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Nowy podatek na rynku nieruchomości od 2019 r.

Robert Tomaszewski
20 grudnia 2018
Podatki
Podatki

Od stycznia 2019 r. branża nieruchomości będzie musiała zmierzyć się z nowym podatkiem. Jego wprowadzenie wywołało wiele dyskusji zarówno w środowisku prawników, jak i samych przedsiębiorców. Konstrukcja podatku jest bowiem dość specyficzna. Z tego powodu niewątpliwie będzie on wyzwaniem nie tylko dla samych podatników, ale również dla prawników i księgowych. Co się zmieni? Jak ustalić wysokość nowego zobowiązania?

Nieruchomości komercyjne pod ostrzałem

Przepisy, dotyczące obciążenia właścicieli nieruchomości komercyjnych dodatkowym zobowiązaniem podatkowym, wprowadzono już 27 października 2017 r. na mocy nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (oraz odpowiednio ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) – podkreśla Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest sp. z o.o. Regulacja ta zaczęła obowiązywać 1 stycznia 2018 r. Jej celem byli przede wszystkim ci podatnicy, którzy są właścicielami nieruchomości o określonej wartości początkowej – przekraczającej kwotę 10 milionów złotych. Nowa regulacja dotyczyła takich nieruchomości komercyjnych – budynków handlowo-usługowych, jak centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, a także pozostałe handlowo-usługowe oraz budynki biurowe ujęte jako budynki biurowe. Podstawę opodatkowania stanowił z kolei przychód odpowiadający wartości początkowej środka trwałego, ustalanej na pierwszy dzień każdego miesiąca, wynikającej z ewidencji, pomniejszonej o kwotę 10 milionów złotych. Wartość podatku wynosiła natomiast 0,035 procent podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

Zmiany

Widocznie zatem ustawodawca zauważył luki we wprowadzonym rozwiązaniu, bo już w połowie 2018 roku uchwalono kolejne zmiany. To właśnie one wejdą w życie 1 stycznia 2019 r. Co się zmieni? Zmodyfikowany zostanie przede wszystkim sposób stosowania progu 10 milionów złotych. Od 1 stycznia 2019 r. pułap ten nie będzie bowiem stosowany do konkretnego budynku, ale do wszystkich posiadanych budynków. To rodzi pewne problemy praktyczne. O ile w przypadku jednolitej własności, być może uda się to rozliczyć. To już w odniesieniu do spółek, pojawiają się trudności. Jeżeli na przykład dana nieruchomość ma dwóch właścicieli, liczymy udział każdego z nich. Biorąc pod uwagę, że udział jednego wspólnika wynosi 6 milionów złotych, a dodatkowo, poza spółką, posiada on nieruchomości o wartości 7 milionów złotych, na mocy nowej regulacji, będzie musiał zapłacić podatek. Do tej pory natomiast liczono to odrębnie.

Czy modyfikacje były konieczne?

Przekonuje uzasadnienie ustawodawcy, iż zmiany były konieczne z uwagi na ryzyko dokonywania przez właścicieli nieruchomości komercyjnych (szczególnie duże podmioty) optymalizacji podatkowej. Obecnie obowiązująca regulacja stwarza bowiem możliwość znaczącego zmniejszenia podstawy opodatkowania poprzez podjęcie określonych, zaplanowanych czynności prawnych. To natomiast, w ocenie ustawodawcy, uderza w zasady wolnego rynku i równości podmiotów gospodarczych. Należałoby się jednak zastanowić czy tak częste zmiany w prawie nie naruszają konstytucyjnych zasad pewności prawa i zasady zaufania do państwa i stanowionego prawa. Czy naprawdę nie można było przewidzieć istniejącego ryzyka i wprowadzić jedną, spójną i kompleksową nowelizację, zamiast dwóch? – pyta Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest sp. z o.o.

Nadal liczne niejasności

Najgorsze jest jednak to, że przepisy, które mają wejść w życie 1 stycznia 2019 r. nadal nie likwidują popełnionych błędów. Nie jest na przykład jasne, o jakiej ewidencji pisze ustawodawca. W przepisach wskazano bowiem, że przychodem jest wartość początkowa budynku wykazana na dany moment w ewidencji. Czy chodzi o ewidencję środków trwałych, prowadzoną dla celów podatkowych, czy o ewidencję prowadzoną dla celów bilansowych… – tego nie wiadomo. Dodatkowo karkołomnym zadaniem jest ustalanie i monitorowanie wartości początkowej budynków każdego miesiąca, a to właśnie zakłada nowa regulacja, w celu poprawnego wyliczenia podstawy opodatkowania. Wszelkie modernizacje, przebudowy i remonty będą miały zatem wpływ na wartość nieruchomości i będą rodziły dodatkowe obowiązki po stronie właścicieli.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe