Wycena nieruchomości już niebawem zmieni swoje oblicze. 14 marca 2019 r. odbyła się konferencja, na której wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń oświadczył, że ministerstwo ma w planach wdrożenie nowego standardu wyceny nieruchomości. Jak zmieni się praca rzeczoznawców majątkowych? Czy sporządzane operaty szacunkowe będą dokładniejsze? Na te pytania odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.
Nowy standard a podejście porównawcze
Projektowany standard wyceny nieruchomości ma dotyczyć podejścia porównawczego. Metoda ta jest obecnie najczęstszym wybieranym sposobem wyceny danej nieruchomości. Ma zastosowanie zarówno na gruncie prywatnym, jak i w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych. Projekt nowego standardu trafił niedawno do konsultacji publicznych i wygląda na to, że zacznie obowiązywać jeszcze przed końcem marca. A czym właściwie jest podejście porównawcze? Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl, wskazuje, że metoda ta stanowi najczęstszy mechanizm, wykorzystywany w procesie wyceny nieruchomości. Swoją popularność zawdzięcza swojej przejrzystości i łatwości w pozyskaniu danych do analizy. W podejściu porównawczym wartość nieruchomości szacuje się w oparciu o porównanie cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne na danym rynku w ściśle określonym przedziale czasowym. Istotny jest w ramach tego odpowiedni dobór nieruchomości podobnych. One będą bowiem decydowały o finalnym poziomie cen. Rzeczoznawca majątkowy, tworząc listę nieruchomości do porównań, bierze zatem pod uwagę przede wszystkim rodzaj rynku nieruchomości (może to być rynek mieszkaniowy, rynek nieruchomości gruntowych, itd.), lokalizację, właściwości techniczno-użytkowe nieruchomości, sytuację prawną i tak dalej. Dodatkowo w ramach podejścia porównawczego, rzeczoznawca majątkowy ma możliwość skorzystania z trzech różnych metod wyceny: porównania parami, korygowania ceny średniej, a także analizy statystycznej rynku. Mają one charakter pomocniczy w stosunku do podejścia porównawczego oraz wyznaczają metodykę postępowania.
Standardy wyceny nieruchomości
Resort inwestycji i rozwoju planuje zatem wprowadzić zupełnie nowy standard wyceny nieruchomości. Do końca sierpnia 2017 r. standardy te były tworzone przez same organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. W toku uchwalania minister nie miał wiele do powiedzenia – wydawał jedynie opinię na temat zasadności lub niezasadności wprowadzenia takiego rozwiązania. 1 września 2017 r. zasady te uległy jednak zmianie. Przewodnictwo w zakresie uchwalania nowych standardów przejął sam minister inwestycji i rozwoju. To on ustala teraz i ogłasza obowiązujące standardy. Organem pomocniczym, opracowującym nowe standardy jest natomiast Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości. Organ ten działa z powodzeniem od czerwca 2018 roku. Wtedy to utworzono sam podmiot, a także jego organy – komisję do spraw opracowania standardów zawodowych oraz komisję do spraw opiniowania standardów zawodowych. Jedna z nich odpowiada za część merytoryczną, związaną z weryfikacją projektów, przygotowywanych przez zespoły specjalistów oraz sprawowaniem nadzoru nad nimi. Zadaniem drugiej komisji jest natomiast przygotowanie kompleksowych opinii na temat projektów. Idea była taka, aby organ ten – Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości – zatrudniała samych specjalistów w dziedzinie wyceny nieruchomości.
Nowy standard już pod koniec marca
Dlaczego właściwie zdecydowano się na nowy standard wyceny nieruchomości? Przede wszystkim w resorcie inwestycji i rozwoju zauważono, iż sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych operaty szacunkowe zawierają wiele błędów i niejasności. – stwierdza Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Uchybienia pojawiają się przede wszystkim w zakresie doboru nieruchomości podobnych oraz określenia istotnych parametrów analizowanych nieruchomości, a także ich poszczególnych wag. Winą za ten stan obarczono brak obowiązujących, kompleksowych zasad wyceny. Najbardziej problematyczną przestrzenią w obrębie wyceny nieruchomości stały się natomiast postępowania, prowadzone przez organy administracji publicznej. Tam błędy rzeczoznawców majątkowych „wychodzą” najczęściej i można zaobserwować, jaka jest rzeczywista skala problemu. Postanowiono zatem, że nowy standard wyceny nieruchomości będzie remedium na wydłużające się postępowania administracyjne. Planowane rozwiązanie ma nie tylko ułatwić życie rzeczoznawców majątkowych, ale jednocześnie ujednolicić przyjętą praktykę w zakresie wyceny nieruchomości.
