Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Odrolnienie gruntu krok po kroku

Bartosz Antos
4 czerwca 2019
Odrolnienie działki
Plan zagospodarowania przestrzennego
Przekształcenie działki
Warunki zabudowy
Działki rolne

Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego może nam się przydać w wielu sytuacjach. Na przykład po to, by wybudować na działce dom albo korzystnie sprzedać grunt. Na czym polega ten proces i jak to zrobić?

Problematyczny grunt rolny

Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl: „Wiele osób, decyduje się na zakup działki z myślą o tym, że postawią w tym miejscu wymarzony dom. Nie bacząc na przepisy i zapisy ewidencyjne, dokonują transakcji i nabywają grunt rolny. Dlaczego rolny? Z uwagi na jego niezwykle atrakcyjną, niską cenę. Potem okazuje się jednak, że zbudowanie na niej czegokolwiek lub dalsza sprzedaż, są praktycznie niemożliwe. Co zrobić w takiej sytuacji? Sprawa nie jest zupełnie beznadziejna, ponieważ taki grunt można odrolnić, podwyższając jednocześnie wartość działki. Decydując się na taki krok, trzeba jednak nastawić się na długotrwały i kosztowny proces.”

Jak odrolnić grunt?

Kluczową kwestią, jaką należałoby ustalić przed przystąpieniem do procesu odrolnienia gruntu, jest to, czy dla danego terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Po tę informację wcale nie musimy się wybierać do żadnego urzędu. W Internecie dostępnych jest kilka uniwersalnych wyszukiwarek, udostępniających wszelkie, istniejące plany zagospodarowania przestrzennego, które dodatkowo zawierają czytelne legendy. Bez problemu zatem „rozszyfrujemy” wszelkie zapisy tego dokumentu. Dodatkowo plany miejscowe publikowane są w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) każdej gminy. „Uprzedzając możliwe problemy, wyjaśniamy, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to nie to samo, co plan miejscowy. Przeznaczenie gruntu w studium nie ma żadnego znaczenia w procesie odrolnienia” – wskazuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Plan zagospodarowania przestrzennego istnieje

Jeżeli dla danego terenu uchwalono plan miejscowy, odrolnienie gruntu będzie możliwe tylko w sytuacji, gdy działka posiada przeznaczenie budowlane. W takiej sytuacji wystarczy wyłączenie tego gruntu z produkcji rolnej. Problem pojawia się wtedy, gdy plan, którym jest działka objęta wskazuje, iż ma ona przeznaczenie rolne. Wtedy jedynym sposobem jej odrolnienia jest doprowadzenie do zmiany planu miejscowego. Z wnioskiem o zmianę planu można wystąpić do właściwej Rady Gminy. Nie ma jednak żadnego mechanizmu, który zobligowałby ją do dokonania takiej modyfikacji. Wszystko zależy zatem od jej dobrej woli.

Plan miejscowy nie istnieje

Jeżeli dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy natomiast zweryfikować, z jaką klasą bonitacyjną ziemi mamy do czynienia. Dane te pozyskamy poprzez pozyskanie wypisu z rejestru gruntów z właściwego starostwa. Dobre grunty oznaczone są symbolami I, II lub III. Z kolei słabe ziemie określa się znakami IV, V lub VI. W przypadku gruntów o dobrej klasie bonitacyjnej, droga do odrolnienia gruntów jest zamknięta. W tym miejscu możemy bowiem otrzymać warunki zabudowy wyłącznie dla zabudowy rolniczej. Grunty słabe nadają się jednak do odrolnienia. Przeznaczenie działki można zmienić poprzez uzyskanie warunków zabudowy. Stosowny wniosek kierujemy natomiast do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Działki budowlane

Jak uzyskać warunki zabudowy?

W kontekście warunków zabudowy warto natomiast wiedzieć, że taka decyzja nie zostaje wydana „z automatu”. Takie orzeczenie uwarunkowane jest spełnieniem szeregu wymogów, w tym między innymi teren musi mieć dostęp do drogi publicznej, a co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. – wymienia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe