Odsetki od kredytu a podatek od najmu nieruchomości – jak płacić mniej?

Rozliczenia podatkowe to dla wielu osób „czarna magia”. Niejednokrotnie musimy się przy tym posiłkować pomocą księgowych i doradców podatkowych. Jak poprawnie rozliczać przychody z najmu mieszkania, działki lub domku letniskowego? Kiedy możliwe jest odliczenie odsetek od płaconego kredytu? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czy najem wciąż się opłaca?

W mediach coraz częściej słyszy się o nadchodzącym, trudnym okresie dla wynajmujących mieszkania. Koronawirus sprawił, że z dużych miast zniknęło wielu studentów. Pozostali w swoich domach rodzinnych, ucząc się zdalnie, przez co zrezygnowali z wynajmu lokum w centrum miasta. W Poznaniu, Warszawie, Krakowie i innych metropoliach ubyło również wielu pracowników, którzy pracując zdalnie przenieśli się tam, gdzie za najem płaci się po prostu mniej. W efekcie wynajmujący mają często problem ze znalezieniem dobrego najemcy. Nie wszędzie jednak sytuacja wynajmujących jest taka zła. Wielu Polaków zostało na wakacje w Polsce, dzięki czemu właściciele domków letniskowych i mieszkań w atrakcyjnych, nadmorskich kurortach, mieli pełne ręce roboty. Jak pokazują zresztą prognozy, ten aspekt rynku wynajmu w kolejnych latach wciąż będzie utrzymywał mocną pozycję, mimo pandemii koronawirusa. Właśnie dlatego nie warto rezygnować z inwestowania w nieruchomości i ich wynajmu. Lepiej pomyśleć o korzystnej metodzie rozliczania podatku – radzi Bartłomiej Kuźniar.

Jakie są formy opodatkowania najmu nieruchomości?

Obecnie polskie prawo przewiduje trzy możliwe formy opodatkowania zysków z najmu mieszkań, domów letniskowych i innych nieruchomości. To opodatkowanie na zasadach ogólnych, rozliczenie podatkiem liniowym oraz na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pierwsza możliwość wiąże się z koniecznością zapłaty podatku w dwóch, możliwych stawkach – 17 lub 32 procent. Podatek liniowy wynosi 19 procent. Z kolei ryczałt to tylko 8,5 procent. Trzecie rozwiązanie, ze względu na niską stawkę, wydaje się wielu osobom najbardziej atrakcyjne. Dodatkowo wiąże się z najmniejszą liczbą formalności. Paradoksalnie jednak, w niektórych sytuacjach to opodatkowanie na zasadach ogólnych może przynieść nam największy zysk. Dlaczego tak się dzieje? W ramach tego mechanizmu podatek płacimy bowiem od rzeczywistego dochodu, czyli uzyskaną kwotę czynszu pomniejszamy o wszelkie poniesione koszty i wydatki.

Dlaczego podatek na zasadach ogólnych się opłaca?

Jak już wcześniej zostało wspomniane, podatek na zasadach ogólnych może wiązać się ze stawką 17 lub 32 procent. Niższą stawkę stosujemy wtedy, gdy uzyskane dochody nie przekraczają kwoty 85.528,00 złotych. Z kolei z wyższej korzysta się w odniesieniu do części przychodów, które przekroczyły kwotę 85.528,00 złotych. Aby obliczyć rzeczywisty dochód, czyli podstawę opodatkowania do ustalenia kwoty należnego podatku, należy wziąć pod uwagę uzyskany czynsz, po odliczeniu poniesionych kosztów i wydatków. Do tych kosztów i wydatków można zaliczyć między innymi remonty, amortyzację, a także koszty odsetek kredytowych. Rzecz jasna wspomniany kredyt musi być związany z zakupem wynajmowanego mieszkania. Można też odliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone od momentu przekazania lokalu – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak prawidłowo rozliczać się z podatku?

Należny, samodzielnie wyliczony podatek od najmu, a właściwie zaliczki z tego tytułu, należy wpłacać co miesiąc lub co kwartał na nasz osobisty mikrorachunek podatkowy. Początkowo obowiązuje rozliczenie miesięczne. Wraz z nowym rokiem podatkowym możemy natomiast przejść na formę kwartalną. Podatek należy uiszczać regularnie, do 20 dnia miesiąca, następującego po rozliczanym miesiącu lub kwartale. Dodatkowo raz w roku należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym stosowną deklarację. Wypełniamy formularz PIT-28 lub PIT-36 w zależności od wyboru formy opodatkowania.