Opłata adiacencka i renta planistyczna – czy można odliczyć je od przychodu? Część druga

W poprzedniej części poradnika wyjaśniliśmy, kiedy gmina ma prawo nałożyć na właściciela nieruchomości obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej lub renty planistycznej.

Budowa infrastruktury technicznej

Również w przypadku budowy infrastruktury technicznej opłatę adiacencką uzna się za koszt pośredni. Warto podkreślić, że właściciele nieruchomości mogą ponosić nakłady na rzecz budowy jeszcze przed samym oddaniem infrastruktury do użytku. Jeśli zaistnieje taka sytuacja, poczynione nakłady właściciela pomniejszają proporcjonalnie wartość nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty. Podatnik może rozpoznać koszty w momencie ich poniesienia – poszczególne nakłady na budowę, jak i samą opłatę adiacencką. Jeśli opłatę adiacencką lub rentę uzna się za koszt bezpośredni uzyskania przychodu, pod uwagę bierze się formę zbycia nieruchomości.

Gdy mamy do czynienia z aportem nieruchomości

W wyroku WSA w Poznaniu z dnia 12 września 2012r. uznano, że renta planistyczna uiszczona jako konsekwencja wniesienia nieruchomości do spółki komandytowej może stanowić koszt dopiero w chwili zbycia ogółu praw i obowiązków w spółce. Takie orzeczenie uzasadniono faktem, że aport nieruchomości do spółki osobowej w żaden sposób nie wiąże się z osiągnięciem przychodu. Sąd uznał taki wydatek za koszt pośredni. Dopiero jednak przy złożeniu przez podatnika odwołania od wyroku twierdzącego inaczej, wydanego przez NSA. Przykład ten dobitnie ilustruje ciągle namnażające się trudności przy kwalifikowaniu renty planistycznej jako kosztu bezpośredniego lub pośredniego.

Co z osobami fizycznymi sprzedającymi nieruchomość?

Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne może prowadzić do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ze źródła odpłatnego. Koszty zbycia wpływają na ustalenie przychodu – pomniejszają cenę zbycia wynikającą z umowy. Przy zaznaczeniu, że umowa sama w sobie w żaden sposób nie definiuje kosztów odpłatnego zbycia. Z kolei koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia są elementem wpływającym na ustalenie dochodu i do ich ustalenia niezbędne jest skorzystanie z przesłanek zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy i PIT, a nie zasady ogólne. Mogą być nimi poczynione w trakcie ich posiadania udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych. Ta kategoria w żaden sposób nie zawiera w sobie ani renty planistycznej, ani opłaty adiacenckiej.

Jednak takie wydatki można odliczyć od kosztów odpłatnego zbycia. Bez ich poniesienia bowiem nie byłoby możliwe zbycie nieruchomości w oparciu o warunki i kształt wynikające bezpośrednio z umowy – tłumaczy Bartosz Antos, Wiceprezes Zarządu Saveinvest. Nie powinno stanowić problemu to, że opłaty są najczęściej ponoszone po sprzedaży. A to ze względu na fakt, że rozliczenie podatku ma miejsce do dnia 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli do spłaty renty planistycznej lub opłaty adiacenckiej dojdzie jeszcze później nic nie stoi na przeszkodzie, aby po prostu złożyć korektę rozliczenia.