Opłata adiacencka i renta planistyczna – czy można odliczyć je od przychodu? Część pierwsza

Gmina ma prawo nałożyć na właścicieli nieruchomości pewne opłaty w postaci opłaty adiacenckiej i renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości danych nieruchomości. Przedsiębiorcy będą jednak w stanie odliczyć uiszczone kwoty od swojego przychodu.

Opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, np. działki

W związku ze wzrostem wartości nieruchomości gmina ma prawo do nałożenia na ich właścicieli opłaty adiacenckiej i renty planistycznej. Podatnicy wyrażają swoje wątpliwości co do kwestii, czy i w jaki sposób taki wydatek może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu. Fiskus także nie ułatwia sprawy – bardzo często można spotkać się z różnym podejściem organów podatkowych do wspomnianego problemu. Nie ma jednoznacznych wytycznych upraszczających i ujednolicających sprawę – odpowiednia kwalifikacja może być bowiem warunkowana zróżnicowanymi okolicznościami konkretnej sprawy

Kiedy należy się opłata adiacencka?

Regulacje w sprawie opłat adiacenckich określone są w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r.. Zgodnie z zawartymi tam przesłankami, gmina ma prawo do stanowienia takiej opłaty, gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku: podziałem nieruchomości, podziałem i scaleniem nieruchomości, budową urządzeń infrastruktury technicznej – np. drogi – z udziałem środków publicznych. Stawka opłaty musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości. Gmina na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką ma 3 lata. Liczy się ją od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, lub kiedy właściciel nieruchomości uzyskał możliwość korzystania z powstałej infrastruktury.

Kiedy należy się renta planistyczna?

Kwestia renty planistycznej uregulowana została przez ustawę z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gmina zobligowana jest w myśl tego przepisu do pobierania takiej opłaty, jeżeli w sytuacji uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości, a sam właściciel dokonał jej zbycia w ciągu 5 lat od przyjęcia lub też zmiany planu miejscowego. Wysokość renty planistycznej nie może przekroczyć 30proc. wzrostu wartości nieruchomości. Gmina ma w obowiązku wydanie decyzji dotyczącej takiej opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Właściciel natomiast może wnioskować o ustalenie opłaty jeszcze przed sfinalizowaniem procesu sprzedaży nieruchomości.

Czy są to koszty pośrednie czy bezpośrednie?

Zasadniczo nie kwestionuje się możliwości zaliczania opłaty adiacenckiej i renty planistycznej do kosztów podatkowych w działalności gospodarczej osób fizycznych oraz spółek. Poniesienie takich opłat wiąże się z prowadzoną działalnością gospodarczą, której efekty zwyczajowo podlegają przecież opodatkowaniu. Jak wyjaśnia Bartosz Antos, Wiceprezes Zarządu Saveinvest, źródłem nieporozumień są ustawy o podatkach dochodowych, które nie wymieniają tych opłat w katalogach wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów. Mowa o art. 23 ust. 1 ustawy o PIT, art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. Wątpliwości dotyczą przede wszystkim sposobu ich rozpoznania – czy podlegają pod kategorię kosztów pośrednich czy też bezpośrednich. Część organów podatkowych traktuje rentę planistyczną jako koszt pośredni uzyskania przychodu potrącanego w momencie poniesienia (przykładowo interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 28 lutego 2012r.).

Sama czynność zbycia nieruchomości nie zależy od poniesienia tej opłaty. Takie podejście okazuje się logiczne, jeśli zwróci się uwagę na fakt, że opłata następuje zazwyczaj po sprzedaży (jest możliwa nawet po 5 latach po dokonaniu transakcji, jeżeli zbycie nastąpiło zaraz po zmianie planu miejscowego). Dodatkowo renta planistyczna jako opłata publicznoprawna jest wydatkiem zbliżonym do podatku od nieruchomości, który także potrąca się w momencie poniesienia. Zgodnie z opozycyjnymi stanowiskami urzędów podatkowych, opłatę wiązać należy z konkretnym przychodem ze zbycia nieruchomości, a tym samym traktować jako koszt bezpośredni. Analogicznie, opłatę adiacencką należy zasadniczo uznawać za koszt pośredni uzyskania przychodów, tym bardziej w sytuacji gdy właściciel nie zamierza zbywać nieruchomości. Trzeba jednak mieć na uwadze, że taki rodzaj opłaty może powstać w różnych okolicznościach, co każdorazowo wymaga odrębnej analizy.