Opłata renty planistycznej, a opłata podatku od transakcji sprzedaży nieruchomości

Precedensowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wykluczył opłatę renty planistycznej z kosztów związanych z uzyskaniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości, której wartość wzrosła po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Zadaniem MPZP będącego lokalnym aktem prawnym jest wskazanie warunków zarówno zagospodarowania jak i zabudowy określonego obszaru terenu, którego dotyczy. Jego zapisy określają obszary, które przeznaczone są na działalność gospodarczą, rolniczą oraz pod zabudowę jednorodzinną bądź wielorodzinną. Wskazują również obszary zalewowe oraz objęte całkowitą ochroną. To właśnie na podstawie aktualnych zapisów MPZP właściciel działki rolnej może ubiegać się o zmianę jej przeznaczenia na inne cele.

Zmiana przeznaczenia posiadanej działki zgodnie z bieżącymi zapisami planów może zaś okazać się wyjątkowo intratną inwestycją dla wielu właścicieli działek. Jednak jej wyzbycie się wcześniej niż po pięciu latach od chwili zmiany przeznaczenia, generuje dodatkowe koszty, których nie każdy inwestor jest świadomy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jak wyjaśnia Bartosz Antos, Wiceprezes Zarządu, Dyrektor ds. Nieruchomości firmy SaveInvest zgodnie z art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym „jeżeli w związku z uchwaleniem MPZP albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a użytkownik wieczysty ją zbywa, to gmina może pobierać jednorazową opłatę”. Jej wysokość określa się w stosunku procentowym i nie może przekroczyć trzydziestu procent od wzrostu wartości nieruchomości. Obowiązek zapłaty tak zwanej renty planistycznej nakłada się na właściciela działki w drodze wydania decyzji administracyjnej. Informacje o sprzedaży działki, która zmieniła przeznaczenie przesyła notariusz, w terminie siedmiu dni od dokonania wypisu aktu notarialnego potwierdzającego sprzedaż.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Ponadto zgodnie z artykułem 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz prawa do wieczystego użytkowania gruntów i jeśli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie należy opłacić podatek dochodowy od osób fizycznych. Przy naliczaniu wartości należnego podatku istnieje możliwość odliczenia kosztów, związanych z uzyskaniem przychodu. Należą do nich między innymi: wycena nieruchomości, opłaty notarialne, opłaty przeznaczone dla pośredników jak również opłaty publicznoprawne.

Koszty

Do niedawna koszt związany z opłatą renty planistycznej traktowało się jako obligatoryjny i zaliczano do kosztów uzyskania przychodu. Jednak zgodnie z precedensowym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego koszt związany z opłatą renty planistycznej nie jest ponoszony w czasie posiadania nieruchomości. Dlatego nie może on stanowić kosztów związanych z przychodem o czym warto koniecznie pamiętać decydując się na jej sprzedaż. W obecnym stanie prawnym możemy mieć tylko nadzieję, że kolejny wyrok zmieni to niekorzystne dla właścicieli rozwiązanie.