Planowanie przestrzenne na nowych zasadach

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju podejmuje wieloaspektowe działania, zmierzające do uregulowania przepisów, związanych z rynkiem nieruchomości. Już zmieniono wiele aktów prawnych, a kolejne czekają na znowelizowanie.

Wiele zmian w branży nieruchomości

Zmiany zasad nabywania gruntów rolnych, znacząca rozbudowa ustawy – Prawo wodne, uchwalenie tak zwanej specustawy mieszkaniowej, nowa ustawa przekształceniowa i częściowa likwidacja instytucji użytkowania wieczystego – to tylko niektóre projekty, realizowane przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Częściowo zmiany zostały już wprowadzone, reszta znajduje się wciąż na etapie projektowania. Tak jest chociażby z planowaniem przestrzennym. Co zmieni się w tym zakresie?

Czy planowanie przestrzenne zostanie uporządkowane?

Reforma w obszarze planowania przestrzennego ma wprowadzić zupełnie trzy nowe akty. Dokumenty planistyczne zostaną sprowadzone do trzech zasadniczych elementów: planu ogólnego, planu zabudowy oraz standardów urbanistycznych. Plan ogólny zostanie sporządzony dla obszaru gminy. W tym dokumencie nie będzie jednak szczegółowych wytycznych, a jedynie ogólna struktura przestrzenna wybranego terenu oraz podstawowa infrastruktura techniczna. Plan ogólny będzie zatem skupiał się wyłącznie na wskazaniu terenów do zabudowy i wyłączonych spod zabudowy. Załącznikami do planu ogólnego staną się natomiast: prognoza oddziaływania na środowisko, prognoza skutków finansowych uchwalenia planu ogólnego, a także uzasadnienie ustaleń planu ogólnego.

Plan zabudowy – czy zastąpi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Drugim filarem planowania przestrzennego będzie z kolei plan zabudowy. To dokument znacznie bardziej szczegółowy. Zostanie opracowany wyłącznie w odniesieniu do terenów, które w planie ogólnym przeznaczono pod zabudowę. To on stanie się zatem bazą do wydawania pozwoleń na budowę. Jeśli chodzi o zawartość tego dokumentu, praktycznie pokryje się z dzisiejszym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Znajdziemy w nim zatem takie informacje, jak: liczba kondygnacji i wysokość, jaką mogą mieć budynki na tym terenie, jaką ustalono szerokość elewacji frontowej budynku oraz jaka jest minimalna wielkość działki budowlanej.

Standardy urbanistyczne i zintegrowany projekt inwestycyjny – nowe pomysły resortu

Trzecim dokumentem planistycznym staną się natomiast standardy urbanistyczne. One w pewnym sensie będą miały charakter uzupełniający. Zostaną bowiem uchwalone dla terenów, które zostały przewidziane w planie ogólnym do uzupełnienia zabudowy, ale jednocześnie nie zostały objęte planem zabudowy. Dodatkowym dokumentem planistycznym, sporządzanym jedynie incydentalnie dla realizacji większych inwestycji, będzie też zintegrowany projekt inwestycyjny. W ocenie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju dokument ten umożliwi nawiązanie współpracy w zakresie realizacji określonej inwestycji pomiędzy prywatnymi inwestorami i gminą.

Czy zmiany przyniosą korzyść inwestorom?

Zmiany prawa budowlanego, w tym pomysł rewolucji w planowaniu przestrzennym, teoretycznie ma zmierzać do uporządkowania dotychczasowego chaosu, uproszczenia pewnych, funkcjonujących procedur, a także skrócenia czasu rozpatrywania spraw przez organy administracji publicznej. Takie są przynajmniej założenia. Póki co panuje jednak dość duży chaos i zarówno inwestorzy, klienci, jak i same organy administracji mają nieustannie wiele wątpliwości. Wydaje się bowiem, że wdrażane rozwiązania są nie do końca przemyślane i niedostatecznie skonsultowane z zainteresowanymi środowiskami. Czy ta niepewność prawa, co do wykładni pojęć i stosowania pewnych instytucji zostanie zniwelowana? Możemy tylko mieć taką nadzieję – stwierdza Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.