Podatek od najmu – jak go poprawnie rozliczyć?

Wynajmowanie domu lub mieszkania wiąże się z uzyskiwaniem określonego przychodu. To z kolei rodzi obowiązek podatkowy po stronie właściciela nieruchomości. Jak poprawnie rozliczyć tę należność? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jakie są formy opodatkowania najmu?

Istnieją dwa zasadnicze sposoby opodatkowania przychodów z najmu domu lub mieszkania. Po pierwsze można to zrobić, korzystając z zasad ogólnych. Po drugie natomiast na zasadzie ryczałtu. Stawki podatku przy zasadach ogólnych wynoszą 18 lub 32 procent. Wyższa stawka obowiązuje w kontekście dochodu powyżej kwoty 85.528,00 zł. Z kolei ryczałt objęty jest stawkami 8,5 lub 12,5 procent. W tym kontekście wyższa stawka odnosi się do rocznego przychodu, przekraczającego kwotę 100.000 zł. Pozornie zatem bardziej opłacalny jest ryczałt. „Należy jednak mieć świadomość, że obie formy różnią podstawą opodatkowania, co niejednokrotnie może spowodować, iż zasady ogólne okażą się bardziej korzystne.” – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Podatek od najmu na zasadach ogólnych

Podatek od najmu na zasadach ogólnych liczymy w oparciu o uzyskany dochód. Od faktycznie zapłaconej na rzecz właściciela kwoty odejmujemy zatem wszelkie koszty, a więc chociażby podatek od nieruchomości, opłaty za media, opłaty wnoszone na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, odpisy amortyzacyjne, koszty zakupu wyposażenia do mieszkania i przeprowadzanych remontów, a także odsetki od kredytu, zaciągniętego na zakup domu lub mieszkania. Aby poprawnie rozliczyć przychód z najmu na zasadach ogólnych, podatnik jest zobowiązany do złożenia stosownej deklaracji podatkowej (PIT-36). Właściciel domu lub mieszkania ma na to czas do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym podatnik uzyskał dochód z najmu. Istotne jest wskazanie w deklaracji nie tylko wysokości uzyskanego przychodu, ale również wszelkich, poniesionych kosztów. Powinniśmy zadbać, aby wydatki dokumentowane były fakturami. A kiedy należy zapłacić podatek? Nie jest tak, że podatek płacimy dopiero w momencie składania deklaracji. W ciągu roku musimy bowiem uiszczać zaliczki na podatek dochodowy. Wysokość tych zaliczek należy samodzielnie obliczyć.

Podatek od najmu na zasadzie ryczałtu

Z kolei podstawą opodatkowania w odniesieniu do systemu ryczałtowego jest osiągnięty przychód. Cała kwota, uzyskana od najemcy, podlega zatem opodatkowaniu. Ten sposób rozliczenia jest zdecydowanie prostszy od zasad ogólnych. Nie ma bowiem konieczności dokonywania skomplikowanych rozliczeń. Kwota podatku każdego miesiąca będzie taka sama. Aby skorzystać z tej formy opodatkowania do 2019 r. istniała konieczność poinformowania o swoim wyborze naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Od 2019 r. nie ma już jednak tego obowiązku. Podatnik musi po prostu każdego miesiąca samodzielnie wyliczyć i wpłacić należny podatek na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Terminem zapłaty jest 20 dzień miesiąca, następującego po tym, w którym podatnik uzyskał przychód. Dodatkowo właściciel domu lub mieszkania jest zobowiązany do złożenia rocznej deklaracji (PIT-28), w której należy wyszczególnić przychód, uzyskiwany każdego miesiąca. Terminem złożenia tego dokumentu jest 31 stycznia.

Podatek od najmu a wspólność majątkowa

Dla wielu osób, problematyczną kwestią jest rozliczanie najmu domu lub mieszkania, który wchodzi w skład wspólności majątkowej. Co do zasady uzyskane przychody każdy z małżonków powinien bowiem rozliczyć odrębnie – po połowie. Możliwe jest jednak złożenie oświadczenia we właściwym urzędzie skarbowym, iż najem opodatkuje tylko jedno z małżonków. Taki dokument składa się do 20 dnia miesiąca, następującego po tym, w którym po raz pierwszy otrzymano przychód z najmu. Nie trzeba ponawiać oświadczenia w każdym, kolejnym roku. Raz złożone, obowiązuje do czasu jego odwołania – podkreśla Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jaki sposób opodatkowania wybrać?

Tak naprawdę wybór metody opodatkowania zależy od indywidualnych potrzeb i preferencji właściciela danej nieruchomości. Na podatku na zasadach ogólnych można naprawdę wiele zyskać, zwłaszcza gdy mieszkanie zostało kupione na kredyt albo wymaga poczynienia wielu nakładów. Należy jednak podkreślić, że ta forma wiąże się z dość trudnym i wymagającym prowadzeniem rachunkowości. Łatwo się w tym wszystkim pogubić.