Podważenie decyzji o pozwoleniu na budowę – czy to możliwe?

Inwestorzy do tej pory nie mieli łatwego życia. Wydanie decyzji o pozwolenie na budowę nie gwarantowało bowiem jeszcze możliwości faktycznego zrealizowania inwestycji. Ich największą bolączką była droga odwoławcza oraz stwierdzenie nieważności decyzji, z których to strony postępowania wielokrotnie korzystały. Sytuacja inwestorów zmieniła się jednak dzięki ostatniej nowelizacji Prawa budowlanego. Dlaczego? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jak podważyć decyzję administracyjną?

Prawo administracyjne przewiduje wiele możliwości podważenia określonej decyzji administracyjnej. Z jednej strony służy temu droga odwoławcza. Z drugiej natomiast instytucja stwierdzenia nieważności. Ta pierwsza możliwość przysługuje stronie w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie. Wówczas odwołanie wnosi się do właściwego organu odwoławczego, ale za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Po wydaniu decyzji przez organ II instancji, nadal istnieje możliwość kwestionowania rozstrzygnięcia. Trzeba jednak zwrócić się ze skargą do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Inną instytucją jest stwierdzenie nieważności orzeczenia. Można unieważnić decyzję, która po pierwsze została wydana z naruszeniem przepisów o właściwości. Bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Po trzecie takiej, która dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco. Decyzji, która została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie. Po piąte, która była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały. Po szóste orzeczenia, które w razie jego wykonania wywołałoby czyn zagrożony karą. Natomiast takiego, które zawiera wadę powodującą jego nieważność z mocy prawa.

Odrębności w Prawie budowlanym

Takie są ogólne reguły postępowania administracyjnego. Jak wiadomo jednak inne ustawy mogą przewidywać pewne odrębności i odmienności w tym zakresie. Taki wyjątek pojawia się między innymi w ustawie Prawo budowane. Po najnowszej dużej nowelizacji, która weszła w życie 19 września 2020 r., stwierdzenie nieważności decyzji, dotyczącej pozwolenia na budowę stało się niemożliwe po upływie określonego czasu. Z art. 37b tego aktu wynika bowiem, że nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Oczywiście o takie rozstrzygnięcie wciąż będzie można wystąpić. Organ administracji publicznej rozpatrujący kwestię stwierdzenia nieważności ograniczy się jednak do stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa oraz wskaże okoliczności, z powodu których nie stwierdzono nieważności. Taka modyfikacja przepisów do spore novum. Do tej pory stwierdzenie nieważności takiej decyzji było możliwe w każdym czasie i bez żadnych ograniczeń. Dodatkowo w prawie administracyjnym niemal nie istnieje instytucja przedawnienia, a właśnie w ten sposób należy rozumieć art. 37b Prawa budowlanego – dodaje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Co zmieniła nowelizacja Prawa budowlanego?

Na pewno modyfikacja przepisów daje pewien komfort inwestorom. Do tej pory żyli bowiem w strachu, że w każdej chwili możliwe jest stwierdzenie nieważności decyzji. To z kolei pociągało za sobą znaczne koszty i konieczność walki przed organami administracji publicznej, a potem przed sądami administracyjnymi. W dodatku następowały opóźnienia w realizacji inwestycji, co miało jeszcze dalej idące skutki. Warto bowiem podkreślić, że stwierdzenie nieważności decyzji wywołuje taki skutek, jakby dany akt administracyjny nigdy nie wszedł do obrotu prawnego, czyli nigdy nie został wydany. Jeżeli bazując na takim pozwoleniu na budowę, inwestor zdążył już wybudować określony obiekt stanowił on samowolę budowlaną. Bardzo możliwe zatem, że w krótkim czasie właściwy inspektor budowlany wydał nakaz rozbiórki. Na marginesie warto zaznaczyć, że w nowelizacji Prawa budowlanego podobny mechanizm ograniczenia możliwości stwierdzenia nieważności decyzji wprowadzono w odniesieniu do użytkowania obiektu. Nie można więc stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

Jak liczyć pięcioletni termin?

A jak właściwie liczyć ten pięcioletni termin? W ustawie wskazano, że w odniesieniu do pozwolenia na użytkowanie chodzi o 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Ostatecznymi są natomiast po pierwsze decyzje wydane przez organ odwoławczy. Wydane w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Po trzecie decyzje wydane w pierwszej instancji, w stosunku do których upłynął termin do wniesienia odwołania albo wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Natomiast decyzje wydane w pierwszej instancji, w stosunku do których nastąpiło zrzeczenie się prawa do wniesienia odwołania albo wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Z kolei nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. W tym przypadku musimy mieć zatem na względzie dzień faktycznego odebrania przez stronę decyzji administracyjnej.