Podział działki, czyli jak formalnie z większej zrobić kilka mniejszych

Jeżeli posiadamy sporą nieruchomość gruntową, warto podzielić ją na kilka mniejszych działek. Aby to zrobić, najpierw trzeba przejść dość skomplikowaną drogę przez formalności. Jedyny wyjątek stanowi podział nieruchomości rolnej – taką , nawet bez zgody wójta/burmistrza/prezydenta, możemy podzielić na mniejsze działki do 3000 m2 każda.

Pierwszą rzeczą, jaką musimy zrobić, to uzyskać zgodę (w formie decyzji) w sprawie podziału. Taką decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta na prawach powiatu. Warunkiem podstawowym jest przedłożenie wstępnego planu podziału.

Plan wstępny

Jest przygotowywany na podstawie mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, która powinna być uzupełniona o „niezbędne elementy zagospodarowania terenu”. Zgodnie z zapisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (DZ.U. z 2004r., Nr 268, poz. 2663) taki plan musi zawierać:

1. Granice dzielonej nieruchomości
2. Oznaczenie nieruchomości i jej powierzchni (na podstawie danych z ewidencji gruntów czy wypisu z Księgi Wieczystej)
3. Granice działek powstałych po podziale (naniesione kolorem czerwonym)
4. Propozycje zapewnienia dostępu nowych działek do dróg publicznych (w formie graficznej naniesione kolorem czerwonym lub w formie opisowej).

Jeśli nieruchomość jest zabudowana, przepisy rozporządzenia wskazują także sposób podziału z uwzględnieniem budynku (§ 4 rozporządzenia).

Plan wstępny można zrobić samemu, jednak aby uniknąć poprawek czy uchybień, warto to zlecić profesjonalistom.

Każda nowopowstała w wyniku podziału działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Nie musi być jednak to dostęp bezpośredni. Możliwe jest wydzielenie (w przypadku braku dostępu) drogi wewnętrznej, czy tez ustanowienie służebności przechodu i przejazdu. Bez takiego dostępu nie uzyskamy zgody na podział, gdyż działka nie będzie spełniała funkcji budowlanej.

Mając gotowy plan wstępny wymaga się jego opinii.

Z wnioskiem należy wystąpić do wójta/burmistrza/prezydenta wraz z załączonymi: 3 odpisami przygotowanego projektu, aktem notarialnym lub wypisem z księgi wieczystej dla potwierdzenia tytułu własności, wypisem z ewidencji gruntów i decyzją o warunkach zabudowy, jeśli nie ustalono planu zagospodarowania przestrzennego. Opinia wydawana jest w formie postanowienia, od którego, w razie niezadowalającej nas opinii, służy zażalenie za pośrednictwem urzędu wydającego do kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) wskazuje odrębne zasady podziału nieruchomości na terenach objętych i nie objętych miejscowym planem podziału.

Podział a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Podział na terenie objętym miejscowym planem podziału (art. 93 ustawy) musi być zgodny z ustaleniami planu, z którego wynika m.in. minimalna wielkość działki i jej przeznaczenie (inne wymagania mają działki rolne i leśne)

Podział na terenie nie objętym miejscowym planem podziału (art. 94 ustawy) musi odpowiadać wymaganiom odrębnych przepisów (prawa ochrony lasów, środowiska, ochrony przyrody czy zabytków itd.). W takich sytuacjach miejscowy plan podziału zastąpi decyzja ustalająca warunki zabudowy.

W przypadku, gdy gmina przystąpi do miejscowego planu podziału nasze postępowanie w sprawie podziału zostanie zawieszone na okres maksymalny do 6 miesięcy.

Podział działki

Wniosek o podział składa osoba, która ma interes prawny w takim podziale ( nie wystarczy samo prawo własności). Należy szczegółowo uzasadnić konieczność takiego podziału. Do wniosku załącza się gotową mapę z planem podziału i wszystkie zgromadzone podczas tej dotychczasowej przeprawy dokumenty. Zatwierdzenie podziału to decyzja, od której, podobnie jak przy opinii, przysługują środki odwołania. Po uprawomocnieniu się decyzji mamy podstawę do naniesienia zmian w księgach wieczystych, poprzez wyodrębnienie poszczególnych działek i założenie im nowej księgi, a także w ewidencji gruntów i budynków.

Opłata

Jeśli według gminy nasze działki zyskały na wartości na skutek ich podziału może naliczyć (zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami) opłatę tzw. adiacencką. Wysokość takiej opłaty ustala rada gminy w formie uchwały. Wartość nieruchomości ustalana jest na dzień wydania decyzji, a opłata nie może być wyższa niż połowa różnicy wartości danej nieruchomości przed oraz po podziale. Gmina może o taką opłatę upomnieć się w terminie 3 lat od daty wydania decyzji podziałowej.

„Droga poprzez biurokrację jest dość ciężka, ale warta zachodu. Na skutek podziału nieruchomości, mamy większe szanse na zbycie mniejszych działek za bardziej korzystną cenę. To się z reguły opłaca”, mówi Robert Tomaszewski z SaveInvest.