PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Podział działki, czyli jak formalnie z większej zrobić kilka mniejszych

Robert Tomaszewski
25 czerwca 2012
Podział
Działki

Jeżeli posiadamy sporą nieruchomość gruntową, warto podzielić ją na kilka mniejszych działek. Aby to zrobić, najpierw trzeba przejść dość skomplikowaną drogę przez formalności. Jedyny wyjątek stanowi podział nieruchomości rolnej – taką , nawet bez zgody wójta/burmistrza/prezydenta, możemy podzielić na mniejsze działki do 3000 m2 każda.

Pierwszą rzeczą, jaką musimy zrobić, to uzyskać zgodę (w formie decyzji) w sprawie podziału. Taką decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta na prawach powiatu. Warunkiem podstawowym jest przedłożenie wstępnego planu podziału.

Plan wstępny

Jest przygotowywany na podstawie mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, która powinna być uzupełniona o „niezbędne elementy zagospodarowania terenu”. Zgodnie z zapisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (DZ.U. z 2004r., Nr 268, poz. 2663) taki plan musi zawierać:

  1. Granice dzielonej nieruchomości
  2. Oznaczenie nieruchomości i jej powierzchni (na podstawie danych z ewidencji gruntów czy wypisu z Księgi Wieczystej)
  3. Granice działek powstałych po podziale (naniesione kolorem czerwonym)
  4. Propozycje zapewnienia dostępu nowych działek do dróg publicznych (w formie graficznej naniesione kolorem czerwonym lub w formie opisowej).

Jeśli nieruchomość jest zabudowana, przepisy rozporządzenia wskazują także sposób podziału z uwzględnieniem budynku (§ 4 rozporządzenia).

Plan wstępny można zrobić samemu, jednak aby uniknąć poprawek czy uchybień, warto to zlecić profesjonalistom.

Każda nowopowstała w wyniku podziału działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Nie musi być jednak to dostęp bezpośredni. Możliwe jest wydzielenie (w przypadku braku dostępu) drogi wewnętrznej, czy tez ustanowienie służebności przechodu i przejazdu. Bez takiego dostępu nie uzyskamy zgody na podział, gdyż działka nie będzie spełniała funkcji budowlanej.

Mając gotowy plan wstępny wymaga się jego opinii.

Działki na sprzedaż

Z wnioskiem należy wystąpić do wójta/burmistrza/prezydenta wraz z załączonymi: 3 odpisami przygotowanego projektu, aktem notarialnym lub wypisem z księgi wieczystej dla potwierdzenia tytułu własności, wypisem z ewidencji gruntów i decyzją o warunkach zabudowy, jeśli nie ustalono planu zagospodarowania przestrzennego. Opinia wydawana jest w formie postanowienia, od którego, w razie niezadowalającej nas opinii, służy zażalenie za pośrednictwem urzędu wydającego do kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) wskazuje odrębne zasady podziału nieruchomości na terenach objętych i nie objętych miejscowym planem podziału.

Podział a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Podział na terenie objętym miejscowym planem podziału (art. 93 ustawy) musi być zgodny z ustaleniami planu, z którego wynika m.in. minimalna wielkość działki i jej przeznaczenie (inne wymagania mają działki rolne i leśne)

Podział na terenie nie objętym miejscowym planem podziału (art. 94 ustawy) musi odpowiadać wymaganiom odrębnych przepisów (prawa ochrony lasów, środowiska, ochrony przyrody czy zabytków itd.). W takich sytuacjach miejscowy plan podziału zastąpi decyzja ustalająca warunki zabudowy.

W przypadku, gdy gmina przystąpi do miejscowego planu podziału nasze postępowanie w sprawie podziału zostanie zawieszone na okres maksymalny do 6 miesięcy.

Podział działki

Wniosek o podział składa osoba, która ma interes prawny w takim podziale ( nie wystarczy samo prawo własności). Należy szczegółowo uzasadnić konieczność takiego podziału. Do wniosku załącza się gotową mapę z planem podziału i wszystkie zgromadzone podczas tej dotychczasowej przeprawy dokumenty. Zatwierdzenie podziału to decyzja, od której, podobnie jak przy opinii, przysługują środki odwołania. Po uprawomocnieniu się decyzji mamy podstawę do naniesienia zmian w księgach wieczystych, poprzez wyodrębnienie poszczególnych działek i założenie im nowej księgi, a także w ewidencji gruntów i budynków.

Opłata

Jeśli według gminy nasze działki zyskały na wartości na skutek ich podziału może naliczyć (zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami) opłatę tzw. adiacencką. Wysokość takiej opłaty ustala rada gminy w formie uchwały. Wartość nieruchomości ustalana jest na dzień wydania decyzji, a opłata nie może być wyższa niż połowa różnicy wartości danej nieruchomości przed oraz po podziale. Gmina może o taką opłatę upomnieć się w terminie 3 lat od daty wydania decyzji podziałowej.

„Droga poprzez biurokrację jest dość ciężka, ale warta zachodu. Na skutek podziału nieruchomości, mamy większe szanse na zbycie mniejszych działek za bardziej korzystną cenę. To się z reguły opłaca”, mówi Robert Tomaszewski z SaveInvest.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top