Podział nieruchomości bez decyzji – czy to możliwe?

Temat podziału nieruchomości najczęściej kojarzy się z długotrwałymi i żmudnymi postępowaniami administracyjnymi. W pewnych przypadkach wcale jednak nie musi tak być. Czasem podział gruntów możliwy jest bowiem bez decyzji. Jak to działa? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Podział nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i bez

Co do zasady podział nieruchomości jest bardzo sformalizowanym procesem. W całości regulują go przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wydzielenie mniejszych działek gruntu możliwe jest wtedy, gdy taki zabieg nie stoi w sprzeczności z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego, to rozpatrując możliwość podzielenia nieruchomości trzeba natomiast patrzeć na ewentualną sprzeczność tej czynności z przepisami odrębnymi. Istotna jest również zgodność zaplanowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Poza tym w obu przypadkach każda wydzielona działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, chociażby poprzez inną drogę wewnętrzną.

Podział niezgodny z planem i warunkami zabudowy

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami regulują też pewne szczególne sytuacje, w których podziału można dokonać niezależnie od postanowień planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy. Chodzi w szczególności o przypadek zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wydzielenia działki budowlanej jeżeli budynek zostać wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze. Chodzi także o realizację roszczeń do części nieruchomości, realizację przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo wydzielenie części nieruchomości pod budowę drogi publicznej. Co do zasady podziału nieruchomości dokonuje się po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego i w drodze decyzji administracyjnej. Czasem można jednak nieco prościej.

Kiedy nie stosuje się przepisów u.g.n.?

Wskazanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stosuje się w odniesieniu o nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne. W przypadku braku planu miejscowego natomiast w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Za takie grunty uważa się te wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. We wskazanych przypadkach przewidziano uproszczoną procedurę podziału – wskazuje Robert Tomaszewski.

Jak działa uproszczony podział nieruchomości?

Nieruchomości rolne dzieli się zatem bez konieczności przeprowadzenia skomplikowanego i długotrwałego postępowania administracyjnego. Należy tylko spełnić jeden warunek. Chodzi o to, by tak dokonać podziału, aby powstały działki o powierzchni co najmniej 0,3 hektara. Wówczas dokonany podział od razu ujawnia się w ewidencji gruntu. Właściciel nieruchomości musi jedynie sformułować stosowny wniosek, a także dołączyć do niego operat geodezyjny sporządzony przez uprawnioną do tego osobę. Co przy tym istotne, podział nieruchomości dokonany w ten sposób nie może zostać przez nikogo zakwestionowany. Nie przewidziano bowiem żadnej procedury odwoławczej. Powstałe w wyniku podziału działki nie muszą też spełniać wymogu określonego w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli posiadać dostępu do drogi publicznej.

Czy to się opłaca?

Podział często umożliwia korzystniejszą sprzedaż nieruchomości. W przypadku kilkuhektarowych terenów rolnych dzięki niemu można zbyć teren nawet na rzecz nierolników. Do tego podział stanowi element dalszego dążenia do odrolnienia gruntu – zmiany przeznaczenia nieruchomości oraz wyłączenia jej z produkcji rolnej.